De verkoper of makelaar vertelde iets onjuists over het huis. Kan ik daar iets mee?
De makelaar zei dat het huis op palen stond. Of Funda noemde een ander bouwjaar. Acht uitspraken laten zien wanneer je daar iets mee kon.
Vaak wel. In deze zaken mocht je vertrouwen op wat de verkoper of zijn makelaar stellig zei, en het kwam voor zijn rekening als dat niet klopte. Maar:
- algemene aanprijzingen als 'instapklaar' waren geen belofte;
- je moest wel schade hebben, of laten zien wat het jou kostte;
- een antwoord in de vragenlijst is geen garantie.
Dit beeld komt uit acht gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan anders oordelen.
Uitspraken vergeleken
Klik op een situatie om naar de uitgebreide beschrijving te springen.
| Situatie | Wat de doorslag gaf | Uitkomst | Uitspraak |
|---|---|---|---|
| Funda zei 1995, het huis was veel ouder | Wat Funda en de makelaar zeiden, komt voor de verkoper | Verkoper betaalt |
Gerechtshof Den Haag, 16 december 2025 · hoger beroep ECLI:NL:GHDHA:2025:2625 |
| Garantie: lekkage verholpen bij de levering | De oorzaak was niet verholpen | € 270.000 voor herstel |
Rechtbank Amsterdam, 30 september 2026 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2026:9807 |
| Verkopers ontkenden problemen die ze kenden | Onwaarheden, zelfs bij de notaris | Verkopers betalen de schade |
Rechtbank Amsterdam, 13 juni 2025 · tussenuitspraak ECLI:NL:RBAMS:2025:8462 |
| 'Het gebouw staat er al ruim 100 jaar' | Een luxe souterrain moet waterdicht zijn | Koop ontbonden |
Rechtbank Noord-Holland, 18 juni 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBNHO:2025:6641 |
| 'Ja, natuurlijk' staat het op palen | Mocht vertrouwen, maar geen schade | Weinig vergoed |
Rechtbank Gelderland, 13 januari 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBGEL:2025:113 |
| Dak 'in 2017 vernieuwd' | Mocht vertrouwen, tenzij de makelaar waarschuwde | Verkopers moeten bewijzen |
Rechtbank Noord-Holland, 4 maart 2026 · tussenuitspraak ECLI:NL:RBNHO:2026:2143 |
| 'Gerenoveerd' en 'instapklaar' | Algemene aanprijzingen, geen belofte | € 1.000 voor de keuken |
Rechtbank Midden-Nederland, 3 september 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBMNE:2025:4800 |
| Water in de kruipruimte | De vragenlijst is geen garantie | Niets vergoed |
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16 december 2025 · hoger beroep ECLI:NL:GHARL:2025:8454 |
Funda zei 1995. Achter het plafond zat een veel ouder huis
Op Funda stond als bouwjaar 1995. De makelaar zei dat het huis naar zijn beste weten volledig was herbouwd. Toen de kopers het plafond openden, zagen ze doorgezaagde spanten en een pand dat waarschijnlijk uit omstreeks 1880 dateerde.
Wat op Funda stond en wat de makelaar zei, komt voor rekening van de verkoper, oordeelde het hof. Een huis dat deels meer dan honderd jaar ouder is, is niet wat ze mochten verwachten. Van kopers mag je niet verwachten dat ze zonder aanleiding plafondplaten losschroeven. De verkoper moet het herstel van de constructie en de schade door het verkeerde bouwjaar betalen.
Gerechtshof Den Haag · 2025 · Bekijk bron
De kelder zou droog zijn bij de overdracht
Bij een keuring zagen de kopers vocht in de kelderwanden. In de koopovereenkomst kwam daarom een garantie: 'Verkoper garandeert dat de lekkage in de kelder is verholpen op het moment van de levering.' Na de overdracht kwam het vocht terug.
De verkopers vonden dat ze alleen de lekkage hoefden te verhelpen die bij de levering bekend was. De rechter las de garantie zo dat de oorzaak verholpen moest zijn. Dat was niet gebeurd, bleek uit de eigen onderzoeken van de verkopers. Ze moeten € 270.000 aan herstel betalen.
Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron
Problemen ontkend, zelfs bij de notaris
Kopers vroegen bij de bezichtiging en later nog eens of er problemen waren met leidingen en de cv-ketel. Nee, zeiden de verkopers. Zelfs bij de notaris. Ze wisten wel beter.
Dan konden ze zich niet verschuilen achter het artikel in het contract voor verkopers die zelf niet in het huis wonen, oordeelde de kantonrechter. Ze moeten de schade vergoeden. Hoeveel, moesten de kopers nog beter onderbouwen.
Rechtbank Amsterdam · 2025 · Bekijk bron
'Het gebouw staat er al ruim 100 jaar'
Een ontwikkelaar bouwde een villa om tot luxe appartementen, met één in het souterrain, drie meter onder de grond. Kopers betaalden € 1.500.000 en vroegen na een keuring naar vocht. Het gebouw staat er al ruim honderd jaar en het werk is professioneel gedaan, was het antwoord. Een jaar later schepten ze water met een emmer.
Van een souterrain dat vlak voor de verkoop door een professional tot luxe woning is verbouwd, mag je verwachten dat het waterdicht is, oordeelde de rechtbank. Dat was het niet. De kopers mochten de koop ontbinden, en de ontwikkelaar moet onder meer de gestegen woningprijzen vergoeden.
Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron
'Ja, natuurlijk' staat het op palen
Bij de bezichtiging vroeg een koper de makelaar of het huis op palen stond. 'Ja, natuurlijk.' Hij zei erbij dat dat belangrijk was. Later bleek het huis uit 1988 direct op het zand te staan.
De kopers mochten op dat stellige antwoord vertrouwen, en wat de makelaar zei, kwam voor rekening van de verkoopster. Toch kregen ze geen nieuwe fundering: er was geen schade en geen verzakking, en ze waren niet van plan de € 169.400 voor palen echt uit te geven. Een lagere koopprijs paste ook niet: er waren hogere biedingen.
Rechtbank Gelderland · 2025 · Bekijk bron
Het dak dat in 2017 vernieuwd zou zijn
In de advertentie en de vragenlijst stond dat het dak in 2017 was vernieuwd. Kort na de levering lekte het. Twee dakdekkers zagen dat de dakbedekking minstens twintig jaar oud was. De verkopers hadden het van de vorige eigenaren.
De kopers mochten daarop vertrouwen, ook al wisten de verkopers het zelf niet beter. Ook de ouderdomsclausule hielp niet tegen een onjuiste mededeling. Het ligt anders als de makelaar vóór de koop had gewaarschuwd dat het dak ouder leek. Dat moeten de verkopers nu bewijzen.
Rechtbank Noord-Holland · 2026 · Bekijk bron
'Gerenoveerd' en 'instapklaar'
De brochure noemde de woning 'gerenoveerd' en 'instapklaar'. Na de levering vond de koopster een lange lijst gebreken en vroeg ze meer dan € 100.000.
Die woorden waren algemene aanprijzingen, oordeelde de rechter: niet te toetsen en geen garantie. Het kelderlek stond al in de vragenlijst en de verouderde elektra bleek uit de keuring. Alleen over de keuken klopte de informatie niet: die was ongeveer 12 jaar oud in plaats van 6. Daarvoor kreeg ze € 1.000.
Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron
Water in de kruipruimte, maar geen vocht in huis
Een koopster klaagde over water in de kruipruimte, vocht in huis en andere gebreken. De verkopers hadden de vragenlijst verkeerd ingevuld, vond ze.
Een deskundige van het hof mat nergens te hoge vochtwaarden. Het water in de kruipruimte kwam door het normale grondwater. Het hof benadrukte dat antwoorden in de vragenlijst geen garantie zijn dat een gebrek afwezig is. Ze verloor, ook in hoger beroep.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 2025 · Bekijk bron
Wat kun jij uit deze uitspraken halen?
In deze zaken keken de rechters steeds naar dezelfde drie vragen. Stel ze jezelf ook.
Op welke mededelingen mag je vertrouwen?
Op stellige, concrete mededelingen: 'ja, natuurlijk' staat het op palen, het dak is in 2017 vernieuwd, het bouwjaar is 1995. Ook als de verkoper het zelf van de vorige eigenaren had.Gelderland 2025 Noord-Holland 2026 Gerechtshof Den Haag 2025
Een garantie in het contract ging nog verder. 'De lekkage is verholpen' betekende dat de oorzaak was opgelost.Amsterdam 2026
Maar niet op algemene aanprijzingen als 'gerenoveerd' of 'instapklaar'. En een antwoord in de vragenlijst is geen garantie dat er geen gebrek is.Midden-Nederland 2025 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2025
Speelde in: Rechtbank Gelderland, 2025 · Rechtbank Noord-Holland, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2026 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2025
Telt wat de makelaar of Funda zei?
Ja. Wat de makelaar van de verkoper zei, kwam voor rekening van de verkoper, zeker als die het hele verkoopproces aan hem had overgelaten. Hetzelfde gold voor de advertentie op Funda.Gelderland 2025 Gerechtshof Den Haag 2025
Een verkoper die op vragen bewust onwaarheden vertelde, kon zich ook niet beroepen op een clausule in het contract.Amsterdam 2025
Anders lag het als de makelaar vóór de koop had gewaarschuwd dat iets niet klopte. Dat moest de verkoper dan wel bewijzen.Noord-Holland 2026
Speelde in: Rechtbank Gelderland, 2025 · Gerechtshof Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2025 · Rechtbank Noord-Holland, 2026
Wat krijg je dan?
Dat hangt af van de schade. Kopers van een huis dat niet op palen bleek te staan, kregen geen nieuwe fundering: er was geen verzakking en geen plan om te gaan heien.Gelderland 2025
Bij een souterrain dat niet waterdicht te krijgen was, mochten de kopers de koop ontbinden. Bij een kelder met een garantie moest de verkoper het volledige herstel betalen.Noord-Holland 2025 Amsterdam 2026
Een keuken die zes jaar ouder was dan gezegd, leverde € 1.000 op in plaats van de gevraagde € 25.000.Midden-Nederland 2025
Speelde in: Rechtbank Gelderland, 2025 · Rechtbank Noord-Holland, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2026 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025
Wat je kunt doen
Wat in deze zaken het verschil maakte, was wat er was gezegd en vastgelegd.
-
Stel belangrijke vragen schriftelijkFundering, bouwjaar, dak, lekkages: vraag het per mail en bewaar het antwoord. Een stellig antwoord gaf in deze zaken de doorslag.
-
Bewaar de advertentie en de brochureMaak een kopie van de Funda-tekst. Wat daar stond, kwam voor rekening van de verkoper.
-
Laat twijfel vastleggen als garantieZag je bij de keuring iets? Laat een garantie in de koopovereenkomst opnemen, zoals bij de lekkende kelder.
-
Onderbouw je schadeEen deskundige die uitlegt wat het herstel kost. Zonder concrete schade kregen kopers weinig, ook als de mededeling niet klopte.
Wat zegt de wet
Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.
- artikel 7:17 BW
- Wat je koopt, moet de eigenschappen hebben die je mocht verwachten, ook gelet op wat de verkoper erover zei.
- artikel 6:228 BW
- Een koop kan worden aangetast als je hebt gedwaald door een onjuiste mededeling van de verkoper.
Hoe weten we dit?
Voor deze pagina bekeken we 9 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.
Bekijk de gebruikte uitsprakenVerberg de uitspraken
- Rechtbank Amsterdam, 30 september 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:9807 ↗
- Rechtbank Noord-Holland, 4 maart 2026 ECLI:NL:RBNHO:2026:2143 ↗
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16 december 2025 ECLI:NL:GHARL:2025:8454 ↗
- Gerechtshof Den Haag, 16 december 2025 ECLI:NL:GHDHA:2025:2625 ↗
- Rechtbank Midden-Nederland, 3 september 2025 ECLI:NL:RBMNE:2025:4800 ↗
- Rechtbank Noord-Holland, 18 juni 2025 ECLI:NL:RBNHO:2025:6641 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 13 juni 2025 ECLI:NL:RBAMS:2025:8462 ↗
- Rechtbank Den Haag, 19 maart 2025 ECLI:NL:RBDHA:2025:5218 ↗
- Rechtbank Gelderland, 13 januari 2025 ECLI:NL:RBGEL:2025:113 ↗
Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie