Naar de inhoud
watzegtderechter.nl

Geen bouwkundige keuring laten doen: kan ik de verkoper nog aanspreken op gebreken?

Je hebt de keuring overgeslagen en na de sleuteloverdracht duiken er gebreken op. Kun je dan nog bij de verkoper aankloppen of is het jouw pech?

Door Redactie WatZegtDeRechter Laatst gecontroleerd Gebaseerd op 7 uitspraken
Het korte antwoord

Soms wel, maar het is lastiger. In de zaken die wij bekeken telde het mee als kopers geen keuring lieten doen. Kopers kregen alleen (deels) gelijk als de verkoper iets had verzwegen en het gebrek voor hen echt niet te zien was.

In de uitspraken die wij bekeken woog in verschillende zaken mee dat kopers een eigen onderzoeksplicht hebben. Dat gold zeker als een makelaar naar een keuring had gevraagd of die had aangeraden, of als een gebrek bij de bezichtiging te zien was. Ook het koopcontract speelde een grote rol. Met een standaardcontract of een ouderdomsclausule lag het risico van gebreken grotendeels bij de kopers. De verkoper stond dan alleen in voor gebreken die normaal gebruik als woning in de weg stonden. Een kapotte open haard in een huis met centrale verwarming viel daar in deze zaken niet onder. Hetzelfde gold voor lekkages die een veilige bewoning niet verhinderden. Kopers kregen wel (deels) gelijk als de verkoper iets wist en het niet had gemeld. Het ging om een niet-gemelde brand en een dak dat over het oude heen was gelegd. In een andere zaak ging het om een eerdere lekkage onder het laminaat, waar later zwarte schimmel zat. Daarnaast liep het meerdere keren mis op bewijs. Er waren foto's zonder deskundige uitleg, of gebreken waren al opgeruimd voordat iemand ze had vastgelegd.

Zo liep het in andere zaken af

Nieuw dak bleek over het oude heen gelegd

Begin 2024 kochten de kopers voor € 715.000 een vrijstaande bungalow. De verkoper had er 33 jaar gewoond. In de vragenlijst meldde hij geen daklekkages en geen gebreken aan de dakconstructie. Wel schreef hij dat het hele dak in 2020 extra was geïsoleerd en nieuwe EPDM had gekregen. Een bouwkundige keuring lieten de kopers niet doen.

Na de levering op 2 april 2024 begonnen de kopers te slopen. Ze vonden doorhangende draagbalken en een lekkage bij de schoorsteen. Ook bleek de nieuwe dakbedekking over de oude heen te liggen, inclusief begroeiing en steentjes. Een brand in de berging in januari 2022 en het herstel daarna had de verkoper niet gemeld. Dat kwam pas op de zitting ter sprake.

Volgens de rechter sloot de ouderdomsclausule in beginsel alle bouwkundige gebreken uit. Toch kon de verkoper zich daar voor het dak niet op beroepen. Hij had de brand niet gemeld en ook niet vermeld dat de nieuwe dakbedekking over de oude lag, terwijl hij dat wist. Voor de kopers waren de dakgebreken niet te zien: het plafond was mooi afgewerkt en er waren geen lekkagesporen. De verkoper moet € 34.701,82 aan dakherstel en € 2.184,05 aan expertisekosten betalen. De € 6.518,20 voor onder meer puin, een olietank en een asbestpijp werd afgewezen.

VERKOPER BETAALT HET DAKHERSTEL

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron

Drie gebreken, één vergoeding

De kopers betaalden op 31 juli 2024 € 745.000 voor een woning uit 1976. Volgens het contract werd die verkocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkopers stonden alleen in voor normaal gebruik als woning. De kopers zagen bewust af van een bouwkundige keuring. Na de levering vonden ze een scheur in de open haard, een doorgerotte dakkapel en zwarte schimmel onder het laminaat. Ze vroegen in totaal € 23.556,40.

De kantonrechter keek per gebrek. De open haard belemmerde het normale gebruik niet, want het huis heeft centrale verwarming. De dakkapel was wel een probleem, maar dat was te zien. Bij de bezichtiging was het kozijn zichtbaar gebrekkig en de makelaar zei dat de kozijnen aan vervanging toe waren. Volgens de rechter hadden de kopers dat moeten laten onderzoeken. Bovendien was de dakkapel ongeveer 40 jaar oud. Na aftrek 'nieuw voor oud' bleef er niets te vergoeden over.

De schimmel was een ander verhaal. Die zat onder het laminaat en was bij de bezichtiging niet te zien. De verkopers wisten dat er eerder water onder de vloer was gekomen door een lekkende cv-ketel en dat het laminaat niet goed was gedroogd. Dat hadden ze volgens de rechter moeten melden, ook al wisten ze niet van de schimmel. Ze moeten € 3.109,70 voor de schimmel en € 75 aan kosten betalen.

ALLEEN DE SCHIMMEL WORDT VERGOED

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron

Van een offerte van € 4.720,98 naar een rekening van € 14.951,10

De kopers kochten in 2022 een huis uit 1994. De makelaar van de verkopers vroeg hen expliciet naar een bouwtechnische keuring, maar die kwam er niet. In de vragenlijst stond dat de verkopers het schilderwerk in 2019 zelf hadden gedaan en niet door een erkend bedrijf. Volgens de kopers was er in het voorjaar van 2023 lekkage bij het houtwerk van de keuken.

Een schilderbedrijf offreerde € 4.720,98, waarvan € 423,50 voor houtrotherstel aan het keukenraam. De verkopers boden € 500, wat de kopers afsloegen. Een ander bedrijf voerde het werk in 2024 uit voor € 14.951,10 en dat bedrag eisten de kopers.

De rechter wees alles af. Aangetast buitenhout maakt een huis niet onbruikbaar, de lekkage was nergens vastgelegd en het eerste schilderbedrijf zag geen onveilige situatie. Houtrot aan buitenkozijnen wordt bij een keuring standaard bekeken. Bij een huis van bijna dertig jaar oud was onderhoud aan de kozijnen bovendien te verwachten; de kopers zeiden zelf dat schilderwerk elke vijf jaar moet. Zij moeten € 947 aan proceskosten betalen.

KOPERS KRIJGEN NIETS VERGOED

Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron

Wel een keuring, maar niet onder de vloer

De kopers van een tussenwoning wisten van funderingsproblemen in de omgeving en vroegen er bij de bezichtiging zelf naar. Ze kregen een gemeentelijk meetrapport en een taxatierapport. Daaruit bleek geen noodzaak tot direct herstel. Hun eigen bouwkundige inspecteerde de fundering niet en adviseerde specialistisch onderzoek voor volledige zekerheid. Dat lieten de kopers niet doen. In het contract stonden een bepaling over de houten paalfundering en een ouderdomsclausule.

Kort na de levering in februari 2022 hoorden de kopers van beide buren dat de gezamenlijke funderingen slecht waren en dat de buren wilden herstellen. Die plannen hadden de buren in november 2021 al met de verkopers besproken. De kopers deden mee aan het herstel en eisten € 66.641,70 van de verkopers.

Zowel de rechtbank als het gerechtshof wees dat af. Het hof vond aannemelijk dat de verkopers de plannen van de buren wel hadden genoemd; WhatsApp-berichten bevestigden dat. Het funderingsrapport van een buurwoning hoefden de verkopers niet te geven, omdat het niet over deze woning ging. Het noemde bovendien een handhavingstermijn van 5 tot 15 jaar. De kopers kozen er zelf voor geen specialistisch onderzoek te laten doen en de buren niet te benaderen. Ze moeten € 5.502,00 aan proceskosten in hoger beroep betalen.

OOK IN HOGER BEROEP AFGEWEZEN

Gerechtshof Amsterdam · 2026 · Bekijk bron

Nesten opgeruimd, bewijs verdwenen

Op 15 januari 2025 kochten de kopers een recreatiewoning, zonder bouwkundig onderzoek vooraf. Na de overdracht op 12 februari 2025 vonden ze onder de vloer uitwerpselen en nesten van muizen en/of ratten. Achter de wand hingen elektriciteitsdraden los, met kroonstenen en stekkerdozen. Ze lieten alles herstellen en vroegen de verkoper € 24.750.

Volgens het contract kochten de kopers de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper stond alleen in voor verborgen gebreken die normaal gebruik als recreatiewoning verhinderen. De kopers moesten aantonen dat zulke gebreken er bij de verkoop al waren.

Dat lukte niet. Van de veertien genoemde nesten waren er twee met foto's onderbouwd en daaruit bleek niet of ze actief waren. Omdat de kopers de nesten lieten weghalen zonder dat een deskundige keek, viel een actieve plaag niet meer vast te stellen. Dat kwam voor hun risico. Voor de bedrading lag er geen verklaring van een elektricien dat de oude situatie onveilig was. Een stapel bonnen zonder uitleg per gebrek vond de rechter onvoldoende. De kopers moeten € 1.221 aan proceskosten betalen.

BEWIJS VERDWEEN MET DE NESTEN

Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron

Wat kun je hieruit halen?

Elke zaak is anders en een andere rechter kan anders oordelen. Deze vragen gaan over wat in de zaken die wij bekeken meewoog.

  • Wat staat er in jouw koopcontract over gebreken? In deze zaken lag het risico van gebreken door het standaardcontract of een ouderdomsclausule grotendeels bij de kopers. Bij een huis van omstreeks 1895 mochten de kopers geen verwachtingen hebben over houtworm en houtrot. Alleen gebreken die normaal gebruik in de weg stonden, konden nog bij de verkoper terechtkomen. Speelde in: Midden-Nederland 2025, Noord-Holland 2025, Zeeland-West-Brabant 2025, Noord-Holland 2025, Zeeland-West-Brabant 2025
  • Kun je het huis nog gewoon gebruiken? Een kapotte open haard in een huis met centrale verwarming belemmerde het normale gebruik niet. Ook lekkages rond schuifpuien die een veilige bewoning niet in de weg stonden, waren niet genoeg. Een dak waarvan de constructieve veiligheid in het geding was en zwarte schimmel onder de vloer waren dat wel. Speelde in: Zeeland-West-Brabant 2025, Den Haag 2025, Zeeland-West-Brabant 2025, Midden-Nederland 2025
  • Was het gebrek te zien of werd je gewaarschuwd? Bij de bezichtiging zichtbaar gebrekkige kozijnen, een makelaar die zei dat ze aan vervanging toe waren, een bouwkundige die specialistisch onderzoek adviseerde: in die zaken woog zwaar mee dat de kopers verder onderzoek oversloegen. Ook een makelaar die expliciet naar een keuring vroeg of die aanraadde, telde mee. Een mooi afgewerkt plafond zonder lekkagesporen gaf kopers juist geen reden tot twijfel. Speelde in: Zeeland-West-Brabant 2025, Gerechtshof Amsterdam 2026, Midden-Nederland 2025, Noord-Holland 2025, Zeeland-West-Brabant 2025
  • Wat heeft de verkoper verteld en wat wist hij zelf? Kopers kregen gelijk waar de verkoper iets wist en het niet meldde: een brand en een dak dat over het oude heen lag, of water onder het laminaat na een lekkende cv-ketel. Waar verkopers eerdere problemen wel hadden genoemd, kregen de kopers geen gelijk. Hetzelfde gold als niet bleek dat de verkopers van een gebrek wisten. Speelde in: Zeeland-West-Brabant 2025, Zeeland-West-Brabant 2025, Noord-Holland 2025, Den Haag 2025, Gerechtshof Amsterdam 2026
  • Is de oude situatie vastgelegd voordat er werd hersteld? Foto's zonder technische uitleg waren in deze zaken niet genoeg. Waar nesten waren weggehaald of lekkage niet was vastgelegd, kon de rechter niet meer vaststellen hoe het huis bij de verkoop was. Ook facturen van later herstel zeiden niets over de staat van het huis bij de koop. Speelde in: Noord-Holland 2025, Midden-Nederland 2025
  • Hoe oud is het huis of het onderdeel dat kapot is? Bij een huis van bijna dertig jaar oud was onderhoud aan de kozijnen te verwachten. Bij een dakkapel van ongeveer 40 jaar oud bleef na aftrek 'nieuw voor oud' niets over. Bij oudere woningen stonden ouderdomsclausules in het contract. Speelde in: Midden-Nederland 2025, Zeeland-West-Brabant 2025, Noord-Holland 2025, Gerechtshof Amsterdam 2026

Wat kun je nu doen?

  1. Leg vast wat je ziet

    Maak foto's, noteer data en bewaar alle stukken van de koop, zoals de koopovereenkomst en de vragenlijst die de verkoper invulde.

  2. Neem contact op met de verkoper

    Laat de verkoper weten wat je hebt gevonden. Doe dat ook op papier of per e-mail, zodat je later kunt laten zien wat je wanneer hebt gemeld.

  3. Laat je informeren

    Je aankoopmakelaar, het Juridisch Loket of je rechtsbijstandsverzekering kan je vertellen welke mogelijkheden er in jouw situatie zijn.

Hoe weten we dit?

Voor deze pagina bekeken we 7 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.

Bekijk de gebruikte uitspraken

Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie

Verhaal Het huis rook naar wasmiddel. Vijf dagen na de sleuteloverdracht ging de vloer open Verhaal Op Funda stond bouwjaar 1995. Toen de kopers het plafond weghaalden, zagen ze iets anders Verhaal Ze kochten een huis in een meditatiewijk. Daarna vonden ze houtrot in de kozijnen Ook vaak gezocht Het dak van mijn net gekochte huis lekt. Kan ik de verkoper aansprakelijk stellen?
WhatsApp Facebook LinkedIn