Op Funda stond bouwjaar 1995. Toen de kopers het plafond weghaalden, zagen ze iets anders

Het begon met een verlaagd plafond.r.o. 3.6

De kopers wilden hun nieuwe huis renoveren en begonnen met afbreken. Ze haalden de gipsplaten van het verlaagde plafond weg. Daarachter zagen ze de dakconstructie.r.o. 3.6r.o. 3.7

Op 9 december 2021 stuurden ze de verkoper een WhatsApp-bericht. Ze hadden "dingen gezien die niet acceptabel zijn", schreven ze. En ze stelden hem aansprakelijk voor de herstelkosten.r.o. 3.6

Hun expert zette later op papier wat er mis was: afgezaagde spanten, doorgerotte dakbalken, doorgerot dakbeschot met openingen erin, een instabiele vloer en een slecht aangebrachte balklaag. Bij de lichtkoepel waren de dakbalken volgens het rapport "domweg doorgezaagd en verwijderd", zonder de raveling die daar hoort.r.o. 3.7

Omdat spanten waren doorgezaagd, rustte het gewicht van het dak niet meer op de gevels. Het drukte op houten balken die daar volgens de expert "niet voor bedoeld en aannemelijk niet op berekend" waren.r.o. 3.7

Een huis uit 1995. Toch?

De kopers hadden het huis op 2 april 2021 gekocht van een man die er sinds 2002 eigenaar van was. Op Funda stond als bouwjaar: 1995. De verkoper had een verkoopmakelaar, de kopers hadden geen aankoopmakelaar.r.o. 3.2r.o. 3.3r.o. 3.4

Een van de kopers had voor de tweede bezichtiging informatie opgeduikeld over vergunningen uit het verleden. De makelaar antwoordde dat de woning naar zijn beste weten volledig was herbouwd en wees op het bouwjaar in het BAG. Dat de gevelstenen dan hergebruikt moesten zijn, was volgens hem overduidelijk.r.o. 3.11

Maar volgens de expert van de kopers was het pand in 1995 alleen verbouwd tot woning. Het dateert aannemelijk uit of omstreeks 1880; in 1899 stond er op die plek al bebouwing.r.o. 3.7

Ook de expert van de verkoper zelf schreef dat het ging om een transformatie van een bestaand gebouw. Hij wees op een voordeur van 79 cm breed, een gevel zonder spouw en isolatie en balkankers die tot ca 1930 werden gebruikt.r.o. 3.10

De verkoper verklaarde bij de rechtbank zelf: "Er stond een loods en die is gesloopt in 1995 en toen is de woning gebouwd op de bestaande fundering." De vorige eigenaar verklaarde dat hij hem had verteld dat het een loods was geweest, op oude fundering.r.o. 6.5

Achter de luiken

De verkoper vond dat hij niets te verwijten had. Hij had achttien jaar in het huis gewoond zonder enige twijfel. Een door hem ingeschakelde deskundige sprak van een "probleemloze periode van 26 jaar normale bewoning" en wees naar het slopen en strippen door de kopers.r.o. 6.37r.o. 3.14

Bovendien, zei de verkoper, zaten er luiken in het plafond. Zijn klusjesman schroefde die eens per zes maanden open om transformators te vervangen. De kopers hadden zelf kunnen kijken.r.o. 6.27

Het hof ging daar niet in mee. De verkoper betwistte niet dat de kopers geen onderdelen van de hoofddraagconstructie hadden weggehaald. Beide partijen erkenden zelfs dat het doorgezaagde spant anders midden in de dakkapel zou staan, die de vorige eigenaar in 1995 had laten plaatsen.r.o. 6.19

Ook uit de rapporten van de verkoper bleek dat de draagconstructie leunde op afwerking, aftimmering en muren die nooit als dragend bedoeld waren. En dat die hoofddraagconstructie hersteld moest worden.r.o. 6.20

“een voor normaal gebruik geschikte woning dient aangepast/gerenoveerd/verbouwd te kunnen worden door het weghalen van niet dragend bedoelde onderdelen van de woning, zonder dat daarmee de hoofddraagconstructie van de woning in het geding komt.” Uit de uitspraak r.o. 6.20

Dat er jarenlang zonder problemen in was gewoond, veranderde daar niets aan. En van de kopers mocht niet worden verwacht dat ze zonder aanleiding plafondplaten gingen losschroeven om de dakconstructie te bekijken.r.o. 6.15r.o. 6.31

De verkoper suggereerde ook dat de kopers het huis eigenlijk wilden slopen. Het hof zag daar niets van terug in het strippen van plafonds, vloeren en niet-dragende muren: "Waarom zou je immers dergelijke werkzaamheden uitvoeren zoals gedaan, indien je toch al van plan was de woning geheel te slopen?"r.o. 6.34

Toch dat bouwjaar

De rechtbank had de verkoper al aansprakelijk gehouden voor de constructieve gebreken, maar niet voor het bouwjaar. Daarover gingen de kopers in hoger beroep.¶ 14

Het hof oordeelde dat de vermelding op Funda en de uitspraak van de makelaar voor rekening van de verkoper komen. De kopers mochten daarop vertrouwen. Omdat het huis deels meer dan honderd jaar eerder is gebouwd, was het niet wat ze mochten verwachten.r.o. 6.3r.o. 6.5

Beslag op bijna alles

Intussen hadden de kopers in augustus 2022 met toestemming van de rechter beslag laten leggen bij de verkoper: op zijn bankrekening en op drie onroerende zaken. Het verlof gold voor € 510.000.r.o. 3.9r.o. 6.40

Dat ene pand bood volgens het hof ruim voldoende zekerheid. De andere beslagen nodeloos laten liggen was daarom vexatoir en onrechtmatig. Dat de verkoper een bankgarantie had kunnen stellen, deed daar niet aan af.r.o. 6.41

Hoeveel geld er uiteindelijk heen en weer gaat, is nog niet bekend. Dat wordt in een aparte schadestaatprocedure bepaald. Het hof vond het wel aannemelijk dat de kopers meer voor het huis hebben betaald dan bij juiste informatie over het bouwjaar.r.o. 6.8r.o. 6.41