Ze kochten een huis in een meditatiewijk. Daarna vonden ze houtrot in de kozijnen

Het huis stond te koop voor € 575.000. Het werd verkocht voor € 530.000. En de koopster beloofde dat ze zou gaan mediteren.r.o. 2.1r.o. 2.8

Ruim een jaar later stonden koper en verkoper tegenover elkaar bij de kantonrechter. De kopers wilden geld voor rotte kozijnen. De verkoper wilde nog veel meer geld terug, omdat die meditatiecursus er nooit van kwam.r.o. 3.1r.o. 3.3r.o. 2.9

Een wijk met een eigen regel

De verkoper had de grond in april 1998 gekocht van een stichting en er zelf het huis op gebouwd. Het ligt in een wijk waar volwassenen werken combineren met dagelijkse meditatie.r.o. 2.6

Dat is meer dan een sfeerbeschrijving. Via een kettingbeding mag een eigenaar alleen verkopen als de stichting instemt met de nieuwe eigenaar. Die toetst dat aan de mogelijkheid voor minimaal vierhonderd personen om twee keer per dag samen Transcendente Meditatie te beoefenen. Pas als na zeven maanden geen geschikte koper is gevonden en de stichting het huis zelf niet wil, mag de eigenaar aan iedereen verkopen.r.o. 2.7

Die zeven maanden waren niet afgewacht. Daarom tekenden verkoper en kopers op 21 december 2023 een verklaring: de koopster zou uiterlijk 1 mei 2024 een basiscursus Transcendente Meditatie afronden. De verkoper betaalde de cursus van € 895.r.o. 2.8

Eén van de drie dagen

De koopster volgde één van de drie cursusdagen. Daarna schreef ze de docent dat transcendente meditatie niet bij haar paste en dat ze afzag van het vervolg. Op 2 oktober 2024 stortte de docent het cursusgeld van € 895 terug aan de verkoper.r.o. 2.9

Op 10 oktober 2024 mailde ze de docent alsnog dat ze de overige twee delen toch wilde volgen. Bij de zitting was dat (nog) niet gebeurd.r.o. 2.10

Wat er achter de latten zat

Intussen hadden de kopers een ander probleem. Op 18 juli 2024 schreven ze de verkoper dat ze ernstige houtrot hadden gevonden aan diverse kozijnen en andere houten delen.r.o. 2.3

De verkoper ontkende niet dat er rot was geweest. Hij had het rotte hout weggehaald, de gaten gevuld met een twee-componentenpasta en er ter bescherming een hardhouten lat op gezet. Dat was tijdens de bezichtiging gezien en besproken, zei hij.r.o. 2.4

De kopers lieten in december 2024 de kozijnen en andere houten delen vervangen voor € 13.406,80. Dat geld en meer, wilden ze van de verkoper terug: hij had van de rot geweten en niets gezegd.r.o. 2.5r.o. 3.1r.o. 4.3

Over de boeidelen, het rabat en de goot bij de voor- en achterdeur was snel beslist: niemand had gesteld dat de verkoper daarvan wist. Bij de kozijnen lag het lastiger. De makelaar van de verkoper verklaarde dat de kopers de strips in de slaapkamer hadden kunnen zien en dat de verkoper over het herstel had verteld. Volgens de kopers stond de makelaar op dat moment beneden.r.o. 4.5r.o. 4.7

De rechter hoefde dat niet uit te zoeken. Ook als er niets gezegd was, bleek niet dat de verkoper wist hoe erg de rot inmiddels was. Hij ging ervan uit dat zijn reparatie voldoende was. En de kopers verklaarden zelf dat de rot door de latten niet zichtbaar was.r.o. 4.7r.o. 4.8

“Dat de latten zijn aangebracht om het houtrot te verhullen, is niet gebleken.” Uit de uitspraak r.o. 4.8

Bovendien stond in het koopcontract dat de kopers een bouwtechnische keuring konden laten doen en dat de verkoper niet instond voor gebreken die bij onderzoek te vinden waren. Die keuring lieten ze niet doen. Dat een keurder de rot achter de latten toch niet had gezien, hadden ze niet onderbouwd, bijvoorbeeld met de mening van een deskundige. Het risico lag dus bij hen.r.o. 4.9r.o. 4.10

Een boete in guldens

De verkoper, die inmiddels in Spanje woonde, diende een flinke tegenrekening in: € 105.867. Omdat dat boven de € 25.000 lag, vonden de kopers dat de kantonrechter er niet over mocht beslissen. Die deed het toch, omdat beide zaken over dezelfde koop gingen.¶ 9r.o. 3.3r.o. 3.4r.o. 4.1r.o. 4.2

De boete strandde op de tekst van de akte zelf: het recht om die te innen ligt bij de stichting, niet bij de verkoper. En de stichting had niets gevorderd en ook niet gezegd dat ze dat zou doen.r.o. 4.14r.o. 4.15r.o. 4.16

Dan de € 45.000. De verkoper vond dat de kopers affiniteit met meditatie hadden geveinsd. Met de kennis van nu had hij de zeven maanden afgewacht en minimaal € 575.000 gevraagd, verwachtte hij. Maar volgens de rechter was het zijn eigen keuze om het bod te accepteren. Uit zijn eigen stukken bleek vooral dat hij snel wilde verkopen om zijn woning in Spanje te financieren.r.o. 4.17r.o. 4.18

Ook bleek niet dat hij later meer had gekregen. De kopers waren de enige gegadigden, terwijl de advertentie niets zei over meditatie. Toch kwam er geen hoger bod.r.o. 4.19r.o. 4.20

Te veel dozen in de garage

Bleef nog de garage. Afgesproken was dat de verkoper er wat spullen mocht laten staan. Op de leverdag bleken het zoveel dozen dat de kopers de garage niet konden gebruiken en vroegen ze hem alles mee te nemen. De verwarring over het aantal dozen kwam voor rekening van de verkoper, oordeelde de rechter. De advocaatkosten kreeg hij evenmin vergoed: de kopers hadden geen misbruik gemaakt van hun recht om te procederen.r.o. 4.21r.o. 4.22r.o. 4.23r.o. 4.25r.o. 4.26