Naar de inhoud
watzegtderechter.nl

Het dak van mijn net gekochte huis lekt. Kan ik de verkoper aansprakelijk stellen?

Je hebt net de sleutel en dan druppelt er water door het plafond. Zo liep het af in echte zaken waarin kopers hun verkoper aanspraken op een lekkend of gebrekkig dak.

Door Redactie WatZegtDeRechter Laatst gecontroleerd Gebaseerd op 8 uitspraken
Het korte antwoord

Niet automatisch. In de zaken die wij bekeken hing het vooral af van wat de verkoper wist en vertelde, hoe ernstig de lekkage was en of de koper het probleem had kunnen zien.

In de uitspraken die wij bekeken moesten verkopers betalen als ze iets over het dak verzwegen dat ze wisten: een eerdere brand en een nieuwe dakbedekking die over de oude heen lag, of een eigen keuringsrapport met een daklekkage. Zelfs een ouderdomsclausule hielp de verkoper in zo'n geval niet. In een zaak bij het gerechtshof mochten de kopers afgaan op de mededeling in de vragenlijst dat het dak volledig was vernieuwd. De verkopers moesten daar betalen, hoewel niet bewezen was dat zij van de lekkages wisten. Kopers kregen juist niets als de lekkage in de vragenlijst was gemeld of zichtbaar was, als de verkoper zelf had gewaarschuwd dat het dak aan vervanging toe was en er geen keuring kwam, of als de lekkage zo beperkt was dat de woning gewoon bruikbaar bleef. Ook het rapport van de deskundige woog zwaar: was dat goed onderbouwd en niet weersproken, dan gingen rechters ervan uit. Beantwoordde het de kernvraag niet, dan hielp het de kopers niet.

Zo liep het in andere zaken af

Een nieuw dak bovenop het oude

Begin 2024 kochten de kopers een vrijstaande bungalow voor € 715.000 van een verkoper die er 33 jaar had gewoond. In de vragenlijst stond dat er geen daklekkages en geen gebreken aan de dakconstructie waren geweest en dat het hele dak in 2020 extra was geïsoleerd en nieuwe EPDM had gekregen. Een bouwkundige keuring lieten de kopers niet doen. Na de levering op 2 april 2024 begonnen ze met slopen. Ze vonden doorhangende draagbalken, een lekkage bij de schoorsteen en nieuwe dakbedekking die over de oude heen was gelegd, inclusief begroeiing en steentjes.

De verkoper vond dat de kopers zelf hadden moeten laten keuren en beriep zich op de ouderdomsclausule. Volgens de rechter sloot die clausule in beginsel inderdaad alle bouwkundige gebreken uit. Maar de verkoper had een brand in de berging in januari 2022 en het herstel daarna niet gemeld. Ook had hij niet verteld dat de nieuwe isolatie en dakbedekking over de oude heen lagen, terwijl hij dat wist. Daarom mocht hij zich voor het dak niet op de clausule beroepen. Voor de kopers waren de gebreken niet te zien: het plafond was mooi afgewerkt en er waren geen lekkagesporen.

De verkoper moet € 34.701,82 aan herstelkosten voor het dak betalen, plus € 2.184,05 aan expertisekosten en € 3.270,14 aan proceskosten. Voor de overige problemen, zoals puin, een olietank en een asbestpijp, kregen de kopers niets: die € 6.518,20 werd afgewezen.

VERKOPER BETAALT HET DAK

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron

Het rapport dat pas later boven water kwam

In oktober 2022 kocht de koper een woning uit 1996 voor € 1.455.000. De verkopers hadden bij hun eigen aankoop in 2019 een keuringsrapport laten maken waarin een daklekkage met onbekende oorzaak stond. Toch vulden ze in de vragenlijst in dat er geen daklekkages of dakgebreken waren geweest en dat het dak alleen 'zwart geverfd in 2020' was. De koper vroeg nog naar het bouwkundige rapport uit de brochure, maar kreeg te horen dat dat niet was opgesteld.

In december 2023 zat er flinke schimmel in een slaapkamer. Pas toen stuurden de verkopers het rapport uit 2019. Volgens de rechter wisten zij van de lekkage of hadden ze ervan moeten weten, en hadden ze dat moeten delen. Die mededelingsplicht ging voor op de onderzoeksplicht van de koper. Omdat de slaapkamer door de schimmel onbruikbaar was, voldeed de woning niet aan de koop.

De koper vroeg € 81.362. Omdat alleen het dakdeel boven de kamer aantoonbaar gebrekkig was, rekende de rechter een derde van de dakkosten toe. Daar ging nog 20% af omdat het dak bijna 30 jaar oud was. De verkopers moeten € 36.137,35 betalen (€ 16.445,33 voor het dak en € 19.692,02 voor de slaapkamer), plus € 544 onderzoekskosten en € 3.212,38 proceskosten.

VERKOPERS BETALEN, MAAR NIET ALLES

Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron

De lekkage stond gewoon in de vragenlijst

De koopster kocht een woning die op 16 april 2021 werd overgedragen. De verkoper had in de vragenlijst gemeld dat er een lekkage bij de dakkapel was geweest door de installatie van zonnepanelen, en dat die in november 2019 was gerepareerd met volledig nieuwe dakbedekking. De lekkageplek was nog te zien in het plafond van de dakkapel. Een bouwkundig expert van Vereniging Eigen Huis keek ernaar en concludeerde dat plaatselijk herstel en sauswerk zouden volstaan.

Na de overdracht bleek de dakkapel volgens de koopster te lekken en constructief niet in orde te zijn. Ze stelde € 26.617,58 aan vervangingskosten en € 2.611,32 aan onderzoekskosten te hebben, maar beperkte haar vordering tot € 25.000. De rechter vond dat de verkoper aan zijn mededelingsplicht had voldaan door de lekkage van 2019 te melden. Een lekkage uit 2014 had hij niet genoemd, maar die zat op een andere plek, was voor € 150 hersteld en was niet teruggekomen.

Omdat de plek zichtbaar was, was het gebrek voor de koopster kenbaar. Dat haar eigen expert er achteraf naast bleek te zitten, kwam volgens de rechter voor haar risico. De vordering werd afgewezen en de koopster moet € 1.221 aan proceskosten betalen.

KOOPSTER DRAAIT ZELF OP

Rechtbank Rotterdam · 2025 · Bekijk bron

Een paar druppels aan een schroef

De kopers kochten op 6 oktober 2023 een woning van een verkoper die die had geërfd van zijn vader. Op 4 februari 2024 zagen ze druppels aan een schroef aan het dak op zolder. Nog diezelfde maand werd de lekkage verholpen: enkele zonnepanelen gingen eraf en openingen werden met kit gedicht. Een deskundigenbureau concludeerde later dat de dakpanprofielplaten uit 2016 niet volgens de voorschriften waren bevestigd. De kopers vroegen € 52.948,00 aan herstelkosten.

In de koopakte stond dat de verkoper alleen instond voor gebreken die normaal gebruik van de woning verhinderen. Volgens de rechter vraagt dat een zekere ernst, en die was niet aangetoond. De lekkage was gering, na het kitten kwam er twee tot tweeënhalf jaar geen nieuwe lekkage bij en de bergzolder kon gewoon als bergzolder worden gebruikt. Het rapport beantwoordde bovendien niet de vraag of de gebreken normaal gebruik in de weg stonden.

Ook het beroep op dwaling slaagde niet, omdat niet was onderbouwd dat er bij de koop al lekkages waren. Alle vorderingen werden afgewezen en de kopers moeten € 4.183,00 aan proceskosten betalen.

TE KLEIN OM DE VERKOPER AAN TE SPREKEN

Rechtbank Overijssel · 2026 · Bekijk bron

De waarschuwing stond er al

Op 7 juni 2023 kochten de kopers een woning. In de vragenlijst schreven de verkopers dat het platte dak volgens hen aan vervanging toe was en dat er water- en schimmelvlekjes in de keuken waren geweest. De kopers lieten geen bouwkundige keuring doen. Na de aankoop vond hun aannemer houtrot en volgens een bouwkundig rapport was het dak van de uitbouw door jarenlang inwateren vergaan. Voor het dak vroegen de kopers € 23.530,28.

De rechter vond dat het gebrek er al was bij de koop en normaal gebruik in de weg stond. Maar het was voor de kopers kenbaar. Gezien de antwoorden in de vragenlijst had een keuring op hun weg gelegen en daarbij was de houtrot gevonden; hun eigen aannemer zag het ook zonder iets open te breken. Dat de verkoopmakelaar zei dat alleen het bitumen vervangen moest worden, was niet genoeg om op te vertrouwen. Niet vast kwam te staan dat de verkopers de echte staat van het dak kenden.

Ook een berging die voor ongeveer drie vierkante meter op het perceel van de achterburen staat leverde de kopers niets op, omdat er op dit moment geen schade was. Alle vorderingen werden afgewezen en de kopers moeten € 3.931,00 aan proceskosten betalen.

KOPERS WAREN AL GEWAARSCHUWD

Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron

Wat kun je hieruit halen?

Elke zaak is anders en een andere rechter kan anders oordelen. Maar in de zaken die wij bekeken kwamen steeds dezelfde vragen terug. Deze vragen kun je je over je eigen situatie stellen.

Wat kun je nu doen?

  1. Leg vast wat je ziet

    Maak foto's, noteer data en bewaar alle stukken van de koop, zoals de koopovereenkomst en de vragenlijst die de verkoper invulde.

  2. Neem contact op met de verkoper

    Laat de verkoper weten wat je hebt gevonden. Doe dat ook op papier of per e-mail, zodat je later kunt laten zien wat je wanneer hebt gemeld.

  3. Laat je informeren

    Je aankoopmakelaar, het Juridisch Loket of je rechtsbijstandsverzekering kan je vertellen welke mogelijkheden er in jouw situatie zijn.

Hoe weten we dit?

Voor deze pagina bekeken we 8 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.

Bekijk de gebruikte uitspraken

Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie

Verhaal Het huis rook naar wasmiddel. Vijf dagen na de sleuteloverdracht ging de vloer open Verhaal Op Funda stond bouwjaar 1995. Toen de kopers het plafond weghaalden, zagen ze iets anders Verhaal Ze kochten een huis in een meditatiewijk. Daarna vonden ze houtrot in de kozijnen Ook vaak gezocht Geen bouwkundige keuring laten doen: kan ik de verkoper nog aanspreken op gebreken?
WhatsApp Facebook LinkedIn