Naar de inhoud
watzegtderechter.nl

Wat betekent een ouderdomsclausule voor gebreken die ik na de koop ontdek?

Je koopt een ouder huis met een ouderdomsclausule in het contract. Na de verhuizing blijkt de vloer rot of de aanbouw te verzakken. Is de verkoper dan nog ergens voor aansprakelijk?

Door Redactie WatZegtDeRechter Laatst gecontroleerd Gebaseerd op 6 uitspraken
Het korte antwoord

Niet dat elk gebrek automatisch voor rekening van de koper komt. In de zaken die wij bekeken beschermde de clausule de verkoper vooral bij typische ouderdomsgebreken zoals houtrot, houtworm en asbest, maar niet bij bouwfouten of bij een recente uitbouw.

In de uitspraken die wij bekeken was vooral de oorzaak van het gebrek doorslaggevend. Bij een fundering die nooit volgens de bouwtekeningen was aangelegd, vond de rechter dat het om een constructiegebrek ging en niet om ouderdom. De clausule hielp de verkopers toen niet. In een zaak over een weggehaalde muur zei de rechter hetzelfde, als zou blijken dat het om een dragende muur ging. Ook voor een uitbouw die de verkopers een paar jaar eerder hadden laten bouwen, gold de clausule niet. Bij houtrot, houtworm en asbest in oude woningen kregen de verkopers juist wel gelijk, of ging de rechter daar voorlopig van uit. Dan kwam het erop aan of de verkoper van het gebrek wist of had moeten weten. Dat was in geen van deze zaken (nog) vastgesteld. Verder woog mee wat de koper bij de koop al zag of kon weten, zoals een scheve vloer, de antwoorden in de vragenlijst, een keuringsrapport of een afgeslagen bouwkundige keuring. Ook waar de verkopers wel aansprakelijk waren, ging het in deze zaken om de herstelkosten en niet om alles wat de koper vroeg.

Zo liep het in andere zaken af

Een verzakkende aanbouw bleek een bouwfout, geen ouderdom

Een koper kocht een woning uit 1963 met een aanbouw die de verkopers begin jaren '90 hadden laten bouwen. Pas na het tekenen van de koopovereenkomst meldde een parketteur dat hij geen nieuwe vloer kon leggen: de vloer in de aanbouw liep af. Een adviseur van de koper stelde vast dat de fundering niet volgens de bouwtekeningen was aangelegd en dat de aanbouw nog steeds verzakte.

De verkopers beriepen zich onder meer op de ouderdomsclausule. Dat hielp hen niet. Volgens de rechtbank ging het om een constructiegebrek dat er vanaf het begin was en niet om een gevolg van ouderdom. Dat de verkopers van de verzakking wisten, stond niet vast. Zij hadden eerder scheuren laten herstellen door vakmensen. Maar zij hadden in de koopovereenkomst normaal gebruik gegarandeerd. Ze hadden ook niet weersproken dat daken en gevels bij verdere verzakking zouden bezwijken en dat er dan vochtproblemen zouden ontstaan.

De verkopers moeten samen € 31.150 betalen, plus € 1.255,45 beslagkosten en € 3.739,97 proceskosten. Alleen het stabiliseren van de aanbouw werd vergoed. De scheefstand was bij de koop zichtbaar en gold zelf niet als gebrek. Het rechtzetten en egaliseren van de vloer werd daarom niet vergoed.

VERKOPERS BETALEN € 31.150 HERSTELKOSTEN

Rechtbank Limburg · 2026 · Bekijk bron

Rotte vloerbalken in een huis van meer dan 120 jaar: wist de verkoper het?

De kopers tekenden op 1 maart 2023 voor een woning van meer dan 120 jaar oud. In de vragenlijst stond dat de vloer van de slaapkamer op de begane grond scheef was, maar 'verder solide' en dat die niet boog of kraakte. Kort na de levering op 2 juni 2023 vonden deskundigen houtrot in de vloerbalken van de slaap- en badkamer, met instortingsgevaar. Twee van hen zeiden dat wie eerder aan de vloer of het plafond had gewerkt, de rotte balken moet hebben gezien.

Volgens de kantonrechter was dit wel degelijk een gebrek: 'ook van een woning van deze ouderdom' mag je verwachten dat je niet door de vloer zakt. Maar de kopers spraken niet tegen dat het houtrot door ouderdom kwam. Daarom slaagde het beroep van de verkoper op de ouderdomsclausule 'vooralsnog'. Het woord 'solide' mochten de kopers niet opvatten als een belofte dat de balken gaaf waren.

Dat kan nog veranderen als de verkoper van het rot wist of had moeten weten. Dat hij opdrachtgever was van het werk, vond de rechter op zichzelf onvoldoende. Hij kon zich volgens de rechter wel 'niet zonder meer' verschuilen achter het feit dat hij geen toezicht had gehouden. De kopers moeten nu bewijzen wat de verkoper wist. Een einduitspraak is er nog niet.

NOG GEEN UITSPRAAK: KOPERS MOETEN BEWIJZEN

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron

Een uitbouw van een paar jaar oud valt niet onder de ouderdomsclausule

De koopster betaalde in september 2023 € 830.000 voor een woning uit 1970. De verkopers hadden er in 2020/2021 een uitbouw aan laten bouwen. Na de levering meldde zij een lange lijst gebreken. Een bouwkundig bureau raamde de herstelkosten eerst op € 37.605 en later op € 124.988. Zij vroeg € 131.761,91.

De ouderdomsclausule gold volgens de rechtbank niet voor de recente uitbouw. De rechtbank bekeek elk gebrek apart en vond dat niet elke onvolkomenheid een woning non-conform maakt. Erkend werden onder meer kozijnen die het zware tripleglas niet konden dragen, te weinig betondekking op de wapening in de vloer van de aanbouw, vocht in de voormalige garage en een legionellarisico. Veel andere punten werden afgewezen, bijvoorbeeld omdat een keuringsrapport van vóór de koop er al op had gewezen of omdat ze normaal gebruik niet belemmerden.

De verkopers moeten € 24.907 betalen (€ 22.907 herstelkosten en € 2.000 onderzoekskosten), plus € 1.024,07 buitengerechtelijke kosten. Iedere partij betaalt haar eigen proceskosten.

€ 24.907 IN PLAATS VAN € 131.761,91

Rechtbank Den Haag · 2026 · Bekijk bron

Asbest onder het laminaat, maar de clausule had het al gezegd

In de koopovereenkomst stond dat de woning ouder was dan 40 jaar en dat asbesthoudende materialen destijds gebruikelijk waren. De verkoper vulde in de vragenlijst in dat hem niet bekend was of er asbest aanwezig was. Een asbestinventarisatie vóór de koop vond in de onderzochte monsters niets. Na de levering vonden de kopers toch asbest in zeil en lijm, behanglijm en een standleiding. Zij vroegen € 10.659,72.

De kantonrechter vond dat de kopers, gelet op de clausule, de koopovereenkomst en de vragenlijst, niet zonder meer een asbestvrije woning mochten verwachten. Het asbest stond wel aan normaal gebruik in de weg, maar de woning was daardoor toch niet non-conform. De verkoper had ten onrechte aangekruist dat er geen oud zeil was achtergebleven. Dat hij van het asbest wist, stond volgens de rechter niet vast: hij woonde er sinds 2004 niet meer en in 2012 werd laminaat over het zeil gelegd terwijl hij in het buitenland woonde.

Eén ding kregen de kopers wel: een sierhek dat op de lijst van achterblijvende zaken stond, ontbrak bij de levering. De verkoper moet daarvoor € 1.815,00 betalen. De asbestvorderingen werden afgewezen en de kopers moeten € 510,00 proceskosten betalen.

ASBEST AFGEWEZEN, ALLEEN SIERHEK VERGOED

Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron

Houtworm en houtrot in een huis uit 1895 bleven voor de kopers

De kopers kochten in november 2022 voor € 360.000 een woning van omstreeks 1895. In de ouderdomsclausule stond dat de verkoper niet instond voor onder meer vloeren, dak en fundering. De makelaar had een bouwkundige keuring geadviseerd, maar de kopers wilden die niet. Na de levering vonden zij problemen met een draagbalk, een kapbalk, vloerdelen met houtrot en houtworm en een scheve, gescheurde woonkamervloer. Zij vorderden € 25.245,58.

De rechter oordeelde dat de kopers door de ouderdomsclausule geen verwachtingen mochten hebben over typische ouderdomsgebreken als houtworm en houtrot. Het afgeslagen keuringsadvies woog mee, net als de bouwkundige achtergrond die een van de kopers op de zitting noemde. Een aantal gebreken stond bovendien al in de vragenlijst. Dat de verkopers van de houtworm of de zwakke draagbalk wisten of moesten weten, was niet aangetoond.

Alle vorderingen werden afgewezen. De kopers moeten de proceskosten van de verkopers betalen: € 3.075.

KOPERS KRIJGEN NIETS, BETALEN PROCESKOSTEN

Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron

Wat kun je hieruit halen?

Een ouderdomsclausule pakte in de zaken die wij bekeken niet overal hetzelfde uit. Deze vragen speelden in die zaken steeds een rol.

  • Komt het gebrek door ouderdom of door een bouwfout? Bij houtrot, houtworm en asbest gingen de rechters in deze zaken uit van ouderdom en hielp de clausule de verkoper. Bij een fundering die niet volgens de bouwtekeningen was gebouwd, zag de rechter een constructiegebrek waarvoor de clausule niet gold. Bij een weggehaalde muur zei de rechter hetzelfde, als het om een dragende muur zou gaan. Speelde in: Limburg 2026, Midden-Nederland 2025, Zeeland-West-Brabant 2025, Noord-Holland 2025, Den Haag 2025
  • Is het gebrekkige deel recent gebouwd of verbouwd? Voor een uitbouw die de verkopers een paar jaar voor de verkoop hadden laten maken, gold de ouderdomsclausule niet. In een andere zaak ging het om een muur die de verkopers zelf kort voor de verkoop hadden laten weghalen. Speelde in: Den Haag 2026, Midden-Nederland 2025
  • Wat staat er precies in jouw ouderdomsclausule? In één zaak noemde de clausule asbesthoudende materialen al uitdrukkelijk. In een andere stond dat de verkoper niet instond voor vloeren, dak en fundering. De rechters keken naar die tekst om te bepalen wat de kopers mochten verwachten. Speelde in: Den Haag 2025, Noord-Holland 2025, Zeeland-West-Brabant 2025
  • Is er iets bekend over wat de verkoper zelf wist? Een clausule kan anders uitpakken als de verkoper een gebrek kende en verzweeg. In deze zaken werd dat steeds niet (of nog niet) bewezen. Verkopers die er al jaren niet woonden, die niet bij het werk aanwezig waren of die scheuren door vakmensen lieten herstellen, werden niet zomaar geacht het te weten. Speelde in: Limburg 2026, Zeeland-West-Brabant 2025, Noord-Holland 2025, Den Haag 2025
  • Was het gebrek bij de koop al te zien of gemeld? Een zichtbare scheve vloer, punten uit een keuringsrapport en gebreken die in de vragenlijst stonden, werden in deze zaken niet vergoed. Een gebrek dat alleen met slopen te ontdekken was, rekende de rechter de kopers juist niet aan. Ook een afgeslagen bouwkundige keuring woog mee. Speelde in: Limburg 2026, Midden-Nederland 2025, Den Haag 2026, Noord-Holland 2025
  • Belemmert het gebrek echt het normale gebruik van het huis? Instortingsgevaar en een aanbouw die blijft verzakken, telden in deze zaken als gebrek. Scheefstand alleen en een reeks kleinere punten niet. Ook als de verkoper wel aansprakelijk was, ging het om de herstelkosten van het echte gebrek en niet om alles wat de koper wilde laten doen. Speelde in: Limburg 2026, Den Haag 2026, Zeeland-West-Brabant 2025, Midden-Nederland 2025

Wat kun je nu doen?

  1. Leg vast wat je ziet

    Maak foto's, noteer data en bewaar alle stukken van de koop, zoals de koopovereenkomst en de vragenlijst die de verkoper invulde.

  2. Neem contact op met de verkoper

    Laat de verkoper weten wat je hebt gevonden. Doe dat ook op papier of per e-mail, zodat je later kunt laten zien wat je wanneer hebt gemeld.

  3. Laat je informeren

    Je aankoopmakelaar, het Juridisch Loket of je rechtsbijstandsverzekering kan je vertellen welke mogelijkheden er in jouw situatie zijn.

Hoe weten we dit?

Voor deze pagina bekeken we 6 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.

Bekijk de gebruikte uitspraken

Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie

Verhaal Het huis rook naar wasmiddel. Vijf dagen na de sleuteloverdracht ging de vloer open Verhaal Op Funda stond bouwjaar 1995. Toen de kopers het plafond weghaalden, zagen ze iets anders Verhaal Ze kochten een huis in een meditatiewijk. Daarna vonden ze houtrot in de kozijnen Ook vaak gezocht Het dak van mijn net gekochte huis lekt. Kan ik de verkoper aansprakelijk stellen?
WhatsApp Facebook LinkedIn