Het dak van mijn net gekochte huis lekt. Kan ik de verkoper aansprakelijk stellen?
Je hebt net de sleutel en dan druppelt er water door het plafond. Acht uitspraken laten zien wanneer de verkoper moest betalen en wanneer de koper zelf opdraaide.
Soms. In de zaken waarin de verkoper moest betalen, speelde steeds een van deze dingen:
- hij verzweeg iets wat hij over het dak wist;
- hij schreef iets in de vragenlijst wat niet klopte;
- het dak maakte een deel van het huis onbruikbaar, terwijl de koper dat niet kon zien.
Stond de lekkage in de vragenlijst, was hij te zien of bleef het huis gewoon bruikbaar, dan kregen kopers niets. Dit beeld komt uit acht gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan anders oordelen.
Uitspraken vergeleken
Klik op een situatie om naar de uitgebreide beschrijving te springen.
| Situatie | Wat de doorslag gaf | Uitkomst | Uitspraak |
|---|---|---|---|
| Nieuwe dakbedekking over de oude heen gelegd | Verkoper wist het en meldde ook een brand niet | Verkoper betaalt het dakherstel |
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17 september 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBZWB:2025:6287 |
| Keuringsrapport met daklekkage bleef in de la | Verkopers kenden het rapport en vulden 'geen lekkages' in | Verkopers betalen een deel |
Rechtbank Den Haag, 19 maart 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBDHA:2025:5218 |
| Vragenlijst: dak in 2010 volledig vernieuwd | Koper mocht daarop afgaan, ook zonder dat de verkoper van de lekkages wist | Verkoper betaalt het nadeel |
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16 juni 2026 · hoger beroep ECLI:NL:GHARL:2026:4013 |
| Honderden knallen uit het dak | De zolder was als slaapkamer niet te gebruiken | Verkoper betaalt het herstel |
Rechtbank Limburg, 23 september 2026 · einduitspraak ECLI:NL:RBLIM:2026:9908 |
| Gerepareerde lekkage bij de dakkapel | Stond in de vragenlijst en de plek was zichtbaar | Niets vergoed |
Rechtbank Rotterdam, 17 januari 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBROT:2025:345 |
| Plat dak 'aan vervanging toe' | Verkopers hadden gewaarschuwd; een keuring had het gevonden | Niets vergoed |
Rechtbank Midden-Nederland, 5 maart 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBMNE:2025:1482 |
| Druppels aan een schroef op zolder | Te klein: de zolder bleef gewoon bruikbaar | Niets vergoed |
Rechtbank Overijssel, 9 september 2026 · einduitspraak ECLI:NL:RBOVE:2026:5576 |
| Water in het souterrain na twee droge jaren | Bij de overdracht stond niets het gebruik in de weg | Niets vergoed |
Rechtbank Midden-Nederland, 9 juli 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBMNE:2025:3522 |
Een nieuw dak bovenop het oude
Begin 2024 kochten de kopers voor € 715.000 een vrijstaande bungalow. In de vragenlijst stond: geen daklekkages, geen gebreken aan de dakconstructie, en in 2020 een nieuw geïsoleerd dak. Een keuring lieten ze niet doen. Na de levering vonden ze doorhangende draagbalken, een lekkage bij de schoorsteen en nieuwe dakbedekking die over de oude heen lag, inclusief begroeiing en steentjes.
De ouderdomsclausule sloot in beginsel alle bouwkundige gebreken uit. Maar de verkoper had een brand in de berging niet gemeld, en ook niet dat het nieuwe dak over het oude lag, terwijl hij dat wist. Voor de kopers was niets te zien. De verkoper moet € 34.701,82 aan dakherstel betalen, plus € 2.184,05 aan expertisekosten.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron
Het rapport dat pas later boven water kwam
De verkopers hadden bij hun eigen aankoop in 2019 een keuringsrapport laten maken, met een daklekkage van onbekende oorzaak. Toch vulden ze bij de verkoop in dat er geen daklekkages waren geweest. De koper vroeg nog naar het bouwkundige rapport uit de brochure, maar kreeg te horen dat het er niet was.
In december 2023 zat er flinke schimmel in een slaapkamer. Pas toen kwam het rapport tevoorschijn. De verkopers hadden dit moeten melden, en die plicht ging voor op de plicht van de koper om zelf onderzoek te doen. Omdat alleen het dakdeel boven de kamer aantoonbaar gebrekkig was, en het dak bijna dertig jaar oud, kreeg de koper niet alles. De verkopers moeten € 36.137,35 betalen; gevraagd was € 81.362.
Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron
'Dak volledig vernieuwd'
In september 2022 kocht een koper voor € 640.000 een woning van 87 jaar oud. In de vragenlijst stond dat het dak in 2010 volledig was vernieuwd. In januari 2023, vlak na de overdracht, lekte het op meerdere plekken. Een onderzoeker vond dat de renovatie van 2010 niet deugdelijk was uitgevoerd.
Dat de verkoper van de lekkages wist, was niet bewezen. Maar dat hoefde ook niet. De koper had gedwaald door wat er in de vragenlijst stond, en bij de bezichtigingen waren geen lekkagesporen te zien. De ouderdomsclausule ging over gebreken door ouderdom, niet over een slecht uitgevoerde renovatie. Het hof liet de koop in stand, maar de verkoper moet € 42.668,27 betalen om het nadeel op te heffen. Voor het dak van het bijgebouw kreeg de koper niets: daar had hij rot hout gezien en geen onderzoek laten doen.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 2026 · Bekijk bron
Twee jaar op de bank door een knaldak
Kort na de overdracht in juli 2024 hoorden de kopers knallen uit het dak. In twee weken telden ze er zo'n 900. Een deskundige mat knallen van meestal 55 tot 65 decibel, met uitschieters tot 77,4 decibel. De oorzaak: dakplaten die niet goed waren gemonteerd.
De verkoper had de knallen zelf nooit gehoord en wees naar de zonnepanelen die de kopers hadden laten plaatsen. Maar de kopers hadden de knallen al gemeld vóór die panelen er lagen. En de zolder, volgens de brochure geschikt als slaapkamer, was onbruikbaar: de koper sliep al twee jaar op de bank. Dat stond normaal gebruik in de weg. De verkoper moet € 37.400 aan herstel betalen.
Rechtbank Limburg · 2026 · Bekijk bron
De lekkage stond gewoon in de vragenlijst
De verkoper meldde in de vragenlijst een lekkage bij de dakkapel, in november 2019 gerepareerd met nieuwe dakbedekking. De plek was nog te zien in het plafond. Een bouwkundig expert die de koopster meenam, vond dat plaatselijk herstel zou volstaan.
Na de overdracht bleek de dakkapel te lekken en constructief niet in orde. De koopster vroeg € 25.000. Maar de verkoper had de lekkage gemeld en de plek was zichtbaar. Dat haar eigen expert ernaast zat, kwam voor haar risico. Een oudere lekkage die hij niet had genoemd, zat op een andere plek en was niet teruggekomen. De koopster kreeg niets.
Rechtbank Rotterdam · 2025 · Bekijk bron
De waarschuwing stond er al
In de vragenlijst schreven de verkopers dat het platte dak volgens hen aan vervanging toe was, en dat er water- en schimmelvlekjes in de keuken waren geweest. De kopers lieten geen keuring doen. Daarna bleek het dak van de uitbouw door jarenlang inwateren vergaan. Ze vroegen € 23.530,28.
Het gebrek was er al bij de koop en stond normaal gebruik in de weg. Maar met die antwoorden in de vragenlijst had een keuring op hun weg gelegen, en daarbij was de houtrot gevonden. Dat de verkoopmakelaar zei dat alleen het bitumen vervangen moest worden, was niet genoeg om op te vertrouwen. De kopers kregen niets.
Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron
Een paar druppels aan een schroef
Vier maanden na de koop zagen de kopers druppels aan een schroef in het dak op zolder. Nog dezelfde maand werd het verholpen: een paar zonnepanelen eraf, de openingen dichtgekit. Een deskundige vond later dat de dakplaten uit 2016 niet goed waren bevestigd. De kopers vroegen € 52.948 voor herstel.
De verkoper stond alleen in voor gebreken die normaal gebruik verhinderen, en dat vraagt een zekere ernst. Die was er niet: de lekkage was klein, daarna bleef het twee tot tweeënhalf jaar droog en de zolder bleef bruikbaar als bergzolder. Het rapport beantwoordde die vraag ook niet. De kopers kregen niets.
Rechtbank Overijssel · 2026 · Bekijk bron
Twee jaar droog, toen stond het souterrain onder water
De kopers woonden bijna twee jaar zonder problemen in hun huis. Op 30 december 2023 liep er water het souterrain in, via de lichtschachten. Die bleken geen bodem te hebben: bij hoog grondwater kon het water naar binnen.
De kopers hadden het huis gekocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper stond alleen in voor gebreken die bij de overdracht normaal gebruik belemmerden, en dat was hier niet zo: het was al die tijd droog gebleven. Het gestegen grondwater kon de verkoper niet worden aangerekend. Ook had ze de vragenlijst niet verkeerd ingevuld.
Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron
Wat kun jij uit deze uitspraken halen?
In deze zaken keken de rechters steeds naar dezelfde vijf vragen. Stel ze jezelf ook.
Mag je afgaan op de vragenlijst?
Ja. Stond er dat het dak in 2010 volledig was vernieuwd, dan mocht de koper daarop afgaan. De verkoper moest betalen, ook al was niet bewezen dat hij van de lekkages wist.Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026
Maar het werkt ook andersom. Stond een lekkage of een slecht dak in de vragenlijst, dan wist de koper het. In twee zaken kregen de kopers daarom niets.Rotterdam 2025 Midden-Nederland 2025
Een vraag in de vragenlijst ging over de situatie op het moment van invullen. Een verkoper die vochtplekken jaren eerder had laten oplossen, mocht 'nee' invullen bij de vraag of er nu vochtdoorslag was.Midden-Nederland 2025
Speelde in: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2026 · Rechtbank Rotterdam, 2025 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025
Wanneer moest de verkoper vertellen wat hij wist?
Een verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet vertellen wat hij weet en waarvan hij begrijpt dat het belangrijk is voor de koper. Die plicht ging in deze zaken voor op de plicht van de koper om zelf onderzoek te doen.Den Haag 2025 Zeeland-West-Brabant 2025
Een verkoper die een brand en een over het oude dak gelegde nieuwe laag verzweeg, kon zich niet op de ouderdomsclausule beroepen. Verkopers die hun eigen keuringsrapport met een daklekkage achterhielden, moesten betalen.Zeeland-West-Brabant 2025 Den Haag 2025
Was niet bewezen dat de verkoper het wist, dan moest de koper het van iets anders hebben: een onjuiste mededeling of een gebrek dat het wonen onmogelijk maakte.Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026 Midden-Nederland 2025 Limburg 2026
Speelde in: Rechtbank Den Haag, 2025 · Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 2025 · Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2026 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Rechtbank Limburg, 2026
Wanneer had je het zelf moeten zien?
Een zichtbare lekkageplek in het plafond maakte het gebrek kenbaar. Dat de eigen expert van de koopster het verkeerd inschatte, kwam voor haar rekening.Rotterdam 2025
Schreef de verkoper dat het dak aan vervanging toe was, dan had een keuring op de weg van de kopers gelegen. Een geruststellende opmerking van de verkoopmakelaar veranderde dat niet. En wie rot hout zag aan een bijgebouw, moest verder kijken.Midden-Nederland 2025 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026
Waren er bij de bezichtiging geen sporen te zien en was het plafond netjes afgewerkt, dan hoefde de koper niet verder te zoeken.Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026 Zeeland-West-Brabant 2025
Speelde in: Rechtbank Rotterdam, 2025 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2026 · Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 2025
Hoe erg moet het lek zijn?
In bijna elk koopcontract staat dat de verkoper alleen instaat voor gebreken die normaal gebruik als woning in de weg staan. Dat vraagt een zekere ernst.Overijssel 2026 Limburg 2026
Een slaapkamer die door schimmel onbruikbaar werd, telde. Net als een zolder waar je door het knallen niet kon slapen, terwijl de brochure hem als slaapkamer aanprees.Den Haag 2025 Limburg 2026
Een kleine lekkage op een bergzolder, die met kit was verholpen en daarna niet terugkwam, telde niet.Overijssel 2026
Speelde in: Rechtbank Overijssel, 2026 · Rechtbank Limburg, 2026 · Rechtbank Den Haag, 2025
Wat als het pas later begint te lekken?
Dan moet je laten zien dat het gebrek er bij de overdracht al was. Bij het knaldak lukte dat: de kopers hadden de knallen gemeld voordat de zonnepanelen kwamen, en de deskundige legde uit dat de oorzaak al bij de bouw lag.Limburg 2026
Bij een souterrain dat pas na bijna twee droge jaren onder water liep, lukte het niet. Het gestegen grondwater was de oorzaak, en dat kon de verkoper niet worden aangerekend.Midden-Nederland 2025
Een goed onderbouwd rapport dat de verkoper niet weersprak, volgden de rechters. Een rapport dat niet zei of het gebrek normaal gebruik in de weg stond, hielp de kopers niet.Limburg 2026 Overijssel 2026
Speelde in: Rechtbank Limburg, 2026 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Rechtbank Overijssel, 2026
Wat je kunt doen
Wat in deze zaken het verschil maakte, waren vooral de stukken.
-
Lees de vragenlijst nog eensKijk wat de verkoper over het dak schreef: lekkages, vernieuwing, vervanging. In deze zaken bepaalde die tekst vaak wie gelijk kreeg.
-
Meld het snel en schriftelijkEen koper moet een gebrek binnen bekwame tijd melden. In de zaak met het knaldak meldden de kopers het bijna twee maanden na de levering. Dat was op tijd: ze hadden eerst een inspectierapport afgewacht.
-
Leg vast wat je ziet en hoortFoto's, video's en een logboek met data. Bij het knaldak hielden de kopers bij hoe vaak het knalde.
-
Laat een deskundige de kernvraag beantwoordenNiet alleen wat er mis is, maar ook sinds wanneer, en of het normaal wonen in de weg staat. Nodig de verkoper uit om bij de inspectie te zijn.
-
Bewaar de verkoopbrochureOok de brochure telde. In twee zaken stond erin dat het huis volledig was verbouwd, of dat de zolder een slaapkamer kon worden.
Wat zegt de wet
Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.
- artikel 7:17 BW
- Wat je koopt, moet passen bij de koopovereenkomst: het moet de eigenschappen hebben die je mocht verwachten. Bij een huis gaat het vooral om normaal gebruik als woning.
- artikel 6:228 BW
- Een koop kan worden aangetast als je hebt gedwaald door een onjuiste mededeling van de verkoper, of door iets wat hij had moeten vertellen.
- artikel 7:23 BW
- Een koper moet een gebrek binnen bekwame tijd nadat hij het ontdekte of had moeten ontdekken melden aan de verkoper.
Hoe weten we dit?
Voor deze pagina bekeken we 8 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.
Bekijk de gebruikte uitsprakenVerberg de uitspraken
- Rechtbank Limburg, 23 september 2026 ECLI:NL:RBLIM:2026:9908 ↗
- Rechtbank Overijssel, 9 september 2026 ECLI:NL:RBOVE:2026:5576 ↗
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16 juni 2026 ECLI:NL:GHARL:2026:4013 ↗
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17 september 2025 ECLI:NL:RBZWB:2025:6287 ↗
- Rechtbank Midden-Nederland, 9 juli 2025 ECLI:NL:RBMNE:2025:3522 ↗
- Rechtbank Den Haag, 19 maart 2025 ECLI:NL:RBDHA:2025:5218 ↗
- Rechtbank Midden-Nederland, 5 maart 2025 ECLI:NL:RBMNE:2025:1482 ↗
- Rechtbank Rotterdam, 17 januari 2025 ECLI:NL:RBROT:2025:345 ↗
Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie