Geen bouwkundige keuring laten doen: kan ik de verkoper nog aanspreken op gebreken?

Nieuw dak bleek over het oude heen gelegd

Begin 2024 kochten de kopers voor € 715.000 een vrijstaande bungalow. In de vragenlijst meldde de verkoper geen daklekkages en geen gebreken aan de dakconstructie. Wel schreef hij dat het hele dak in 2020 extra was geïsoleerd en nieuwe EPDM had gekregen. Een bouwkundige keuring lieten de kopers niet doen.

Na de levering vonden ze doorhangende draagbalken en een lekkage bij de schoorsteen. De nieuwe dakbedekking bleek over de oude heen te liggen, inclusief begroeiing en steentjes. Een brand in de berging in januari 2022 had de verkoper niet gemeld.

De ouderdomsclausule sloot volgens de rechter in beginsel alle bouwkundige gebreken uit. Maar omdat de verkoper de brand en het dak niet had gemeld terwijl hij het wist, kon hij zich daar voor het dak niet op beroepen. Voor de kopers was niets te zien: het plafond was mooi afgewerkt en er waren geen lekkagesporen. De verkoper moet € 34.701,82 aan dakherstel en € 2.184,05 aan expertisekosten betalen.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron

Drie gebreken, één vergoeding

De kopers betaalden op 31 juli 2024 € 745.000 voor een woning uit 1976. Volgens het contract werd die verkocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Ze zagen bewust af van een bouwkundige keuring. Na de levering vonden ze een scheur in de open haard, een doorgerotte dakkapel en zwarte schimmel onder het laminaat.

De kantonrechter keek per gebrek. De open haard belemmerde het normale gebruik niet, want het huis heeft centrale verwarming. De dakkapel was een probleem, maar was te zien: het kozijn was zichtbaar gebrekkig en de makelaar zei dat de kozijnen aan vervanging toe waren.

De schimmel zat onder het laminaat en was niet te zien. De verkopers wisten dat er eerder water onder de vloer was gekomen door een lekkende cv-ketel en dat het laminaat niet goed was gedroogd. Dat hadden ze moeten melden. Ze moeten € 3.109,70 voor de schimmel betalen.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron

Een offerte van € 4.720,98, een rekening van € 14.951,10

De kopers kochten in 2022 een huis uit 1994. De makelaar van de verkopers vroeg hen expliciet naar een bouwtechnische keuring, maar die kwam er niet. In de vragenlijst stond dat de verkopers het schilderwerk in 2019 zelf hadden gedaan. Volgens de kopers was er in het voorjaar van 2023 lekkage bij het houtwerk van de keuken.

Een schilderbedrijf offreerde € 4.720,98. Een ander bedrijf voerde het werk in 2024 uit voor € 14.951,10, en dat bedrag eisten de kopers.

De rechter wees alles af. Aangetast buitenhout maakt een huis niet onbruikbaar, de lekkage was nergens vastgelegd en houtrot aan buitenkozijnen wordt bij een keuring standaard bekeken. Bij een huis van bijna dertig jaar oud was onderhoud aan de kozijnen bovendien te verwachten.

Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron

Een huis van rond 1895, en dan houtworm

De kopers kochten in november 2022 een woning van omstreeks 1895 voor € 360.000. In het contract stond een ouderdomsclausule. De makelaar had een bouwkundige keuring geadviseerd, maar de kopers wilden daar geen gebruik van maken. Na de levering vonden ze onder meer houtrot en houtworm in vloerdelen, een aangetaste draagbalk en een scheve, gescheurde woonkamervloer.

De rechter vond dat de verkopers genoeg hadden gemeld: een aantal gebreken stond in de vragenlijst. Dat ze van de houtworm en de draagbalk wisten, was niet aangetoond. Door de ouderdomsclausule mochten de kopers bij zo'n oud huis niet rekenen op hout zonder houtworm of houtrot. Ook het advies om te laten keuren woog mee.

Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron

Lekkage rond de schuifpuien, maar het huis bleef bewoonbaar

De kopers kochten op 31 mei 2022 een woning voor € 435.000, zonder bouwkundige keuring en zonder aankoopmakelaar. Bij de bezichtiging hadden de verkopers verteld over een eerdere lekkage via de tuinlamp. In december 2022, na een verbouwing, zagen de kopers lekkage rond de schuifpuien en meldden dat dezelfde maand.

Die melding was op tijd, vond de rechter. Maar dat het huis ongeschikt was voor normaal gebruik, stond niet vast: de lekkages waren vervelend, maar een veilige en duurzame bewoning stond niet in de weg. Dat de verkopers meer wisten dan de lekkage die ze hadden gemeld, was niet aannemelijk.

Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron

Nesten opgeruimd, bewijs verdwenen

Op 15 januari 2025 kochten de kopers een recreatiewoning, zonder bouwkundig onderzoek vooraf. Na de overdracht vonden ze onder de vloer uitwerpselen en nesten van muizen en/of ratten. Achter de wand hingen elektriciteitsdraden los. Ze lieten alles herstellen en vroegen de verkoper € 24.750.

Volgens het contract stond de verkoper alleen in voor verborgen gebreken die normaal gebruik als recreatiewoning verhinderen, en moesten de kopers aantonen dat die er bij de verkoop al waren. Dat lukte niet. Omdat de nesten waren weggehaald zonder dat een deskundige keek, viel een actieve plaag niet meer vast te stellen. Voor de bedrading lag er geen verklaring van een elektricien dat de oude situatie onveilig was.

Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron

Wel een keuring, maar niet onder de vloer

De kopers van een tussenwoning wisten van funderingsproblemen in de buurt en vroegen er zelf naar. Ze kregen een gemeentelijk meetrapport en een taxatierapport, waaruit geen noodzaak tot direct herstel bleek. Hun eigen bouwkundige bekeek de fundering niet en adviseerde specialistisch onderzoek voor volledige zekerheid. Dat lieten de kopers niet doen.

Kort na de levering hoorden ze van beide buren dat de gezamenlijke funderingen slecht waren en dat die wilden herstellen. De kopers deden mee en eisten € 66.641,70 van de verkopers.

Rechtbank en hof wezen dat af. Het hof vond aannemelijk dat de verkopers de plannen van de buren hadden genoemd; WhatsApp-berichten bevestigden dat. Het funderingsrapport van een buurwoning hoefden ze niet te geven, omdat het niet over deze woning ging.

Gerechtshof Amsterdam · 2026 · Bekijk bron