Naar de inhoud
watzegtderechter.nl

Moet ik meebetalen aan de lift, het trappenhuis of de tuin van de VvE als ik die zelf niet gebruik?

Je woont op de begane grond, hebt een winkel zonder liftgebruik of bent al van het gas af. Toch staan die kosten gewoon op je VvE-rekening. Klopt dat wel?

Door Redactie WatZegtDeRechter Laatst gecontroleerd Gebaseerd op 5 uitspraken
Het korte antwoord

Niet gebruiken was in de zaken die wij bekeken op zichzelf geen reden om niet mee te betalen. Doorslaggevend was steeds wat er in de splitsingsakte staat en dat kan per gebouw verschillen.

In de uitspraken die wij bekeken, keken de rechters vooral naar de tekst van de splitsingsakte en het reglement. Die werden 'objectief' uitgelegd: op basis van wat iedereen in de openbare stukken kan lezen. In die akten was het uitgangspunt dat alle eigenaren samen betalen voor de gemeenschappelijke gedeelten. Een uitzondering gold alleen als de akte die met zoveel woorden maakte. Zo moest een winkeleigenaar meebetalen aan de lift en moesten bewoners van de begane grond meebetalen aan hal, trappenhuis en intercom. Eigenaren zonder bijzondere ramen betaalden mee aan het onderhoud van die ramen bij anderen en eigenaren die van het gas af waren, betaalden toch mee aan de rookgasafvoeren. In één zaak kreeg een eigenaar wel gelijk: daar had de VvE de kosten van hek, groen en tuinhuis bij een kleine groep gelegd, terwijl de akte die onderdelen niet in de uitzondering noemde.

Zo liep het in andere zaken af

Een winkel in het gebouw, toch meebetalen aan de lift

In een appartementencomplex met 26 appartementsrechten en een lift besloot een extra ledenvergadering op 2 december 2024 de lift te renoveren voor € 24.145 exclusief btw. Er stemden 28 stemmen voor en 19 tegen. Twee eigenaren, van wie er één ook een winkel in het gebouw heeft, waren het daar niet mee eens. Volgens hen ging het om vernieuwing en was daarvoor een tweederdemeerderheid nodig. Ze hadden zelf bij hetzelfde liftbedrijf een offerte van € 9.000 voor onderhoud gekregen. En als het werk toch doorging, wilden ze niet meebetalen.

De kantonrechter zag het anders. De vervanging van de liftbesturing stond al met € 27.286 in het onderhoudsplan voor 2025 en vervanging van een deel van de installatie hoort bij onderhoud. Een gewone meerderheid was dus genoeg. Dat de goedkopere offerte een gelijkwaardig alternatief was, hadden de eigenaren onvoldoende onderbouwd. Volgens de splitsingsakte zijn de kosten voor rekening van alle eigenaren samen, ook voor eigenaren van winkels die de lift niet gebruiken.

In het voorjaar van 2025 werd de lift helemaal onbruikbaar. Het besluit blijft staan. Iedere partij draagt wel de eigen proceskosten.

LIFTBESLUIT BLIJFT, WINKEL BETAALT MEE

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 2025 · Bekijk bron

Op de begane grond, maar wel betalen voor hal en trappenhuis

Een stel woont sinds 2016 in een appartement op de begane grond, in een complex met 20 appartementsrechten. Zij vonden dat zij niet hoefden mee te betalen aan het onderhoud en de schoonmaak van de centrale hal, het trappenhuis en het intercomsysteem. Volgens hen betaalt bij die voorzieningen alleen wie ze gebruikt, op grond van een uitzondering in de splitsingsakte. Daarom betaalden ze tot en met december 2024 in totaal € 1.259 minder dan de VvE in rekening bracht.

De kantonrechter las de akte anders. De uitzondering ging alleen over 'overige gemeenschappelijke zaken' en niet over gemeenschappelijke gedeelten. Hal, trappenhuis en intercom (behalve het deel in een appartement) zijn volgens de rechter gemeenschappelijke gedeelten. Bovendien waren ze er al vanaf het begin. Voor de liften was in de akte wel een aparte regeling opgenomen, voor deze voorzieningen niet.

Het stel moet de € 1.259 alsnog betalen met rente en ook € 337,50 aan proceskosten. De buitengerechtelijke kosten die de VvE vroeg, gingen niet door: in de aanmaningen stond geen betalingstermijn van 14 dagen.

ACHTERSTAND ALSNOG BETALEN AAN VVE

Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron

Hek, groen en tuinhuis: toch voor rekening van iedereen

In een complex met 48 appartementsrechten staat in de splitsingsakte dat de kosten van de hellingbaan, de binnenplaats (met de parkeerplaatsen) en de bestrating alleen voor de eigenaren van parkeerplaatsen zijn. Op 10 december 2024 besloot de VvE dat die eigenaren ook alleen moesten opdraaien voor het hek rond de binnenplaats (€ 1.203 per jaar), het tuinhuisje (€ 225 per jaar) en het groen (€ 1.725 per jaar). Een eigenaar van twee parkeerplaatsen vond dat in strijd met de akte.

De kantonrechter gaf hem gelijk. De uitzondering noemt alleen de hellingbaan, de binnenplaats en de bestrating. Hek en groen waren er bij de splitsing al, dus de opstellers hadden ze makkelijk kunnen noemen. Ook paste deze uitleg bij het idee in de akte dat wie profijt heeft, betaalt: alle eigenaren hebben toegang tot de binnenplaats en hebben iets aan het hek, het groen en het tuinhuis. Dat het tuinhuis alleen door de tuinman werd gebruikt, maakte de VvE onvoldoende aannemelijk.

De besluiten zijn nietig. De VvE moet € 699,50 aan proceskosten betalen. Zijn verzoek om zelf niet via de servicekosten mee te betalen aan de proceskosten van de VvE werd afgewezen.

KOSTEN WEER OVER ALLE EIGENAREN

Rechtbank Amsterdam · 2025 · Bekijk bron

Zelf geen bijzondere ramen, wel meebetalen aan het onderhoud

In een gebouw met een VvE van 79 woningen hebben sommige woningen bijzondere ramen in de buitenmuur: dubbele kunststof schuiframen die door schuim op hun plaats blijven, aluminium schuiframen of schuifpuien. Op 17 december 2024 besloten de betrokken VvE's dat het onderhoud daarvan voor de VvE is. Twee eigenaren zonder zulke ramen vonden dat elke eigenaar dat zelf moest betalen, vooral het schuim en de glijprofielen. De kantonrechter wees hun verzoek af en zij gingen in hoger beroep.

Ook het gerechtshof volgde hen niet. Volgens de splitsingsakte zijn de ramen en kozijnen in de buitengevels gemeenschappelijk. Alleen 'de binnenzijde' is voor de eigenaar en de glijprofielen zitten daarachter. Dat een eigenaar zelf het hele binnenste paar schuiframen zou moeten vervangen, noemde het hof 'ondenkbaar'. De besluiten herhalen dus alleen wat al in het reglement staat. Dat eigenaren zonder zulke ramen meebetalen aan het onderhoud bij anderen, maakt ze volgens het hof niet onredelijk.

De besluiten blijven geldig. De eigenaren moeten de proceskosten in hoger beroep betalen: € 827 aan verschotten, € 2.580 salaris en € 189 nasalaris.

OOK IN HOGER BEROEP VERLOREN

Gerechtshof Amsterdam · 2026 · Bekijk bron

Van het gas af, toch betalen voor de rookgasafvoer

Op 9 januari 2023 verhoogde de VvE van een gebouw met 22 appartementsrechten de servicekosten met € 22,05 per maand voor de vervanging van de rookgasafvoeren van de cv-ketels. Eén stel maakte bezwaar, onder meer omdat het van het gas af zou gaan. In september en oktober 2023 lieten zij hun cv-ketel en gasmeter verwijderen. Op 26 februari 2024 besloot de vergadering de verhoging toch bij hen te innen. Zij betaalden onder protest vanaf 1 april 2023.

Volgens het stel was hun afvoer privé. Die loopt bovendien niet door een gemeenschappelijke schacht maar rechtstreeks naar het dak. De rechter volgde dat niet. Het reglement noemt 'rook- en ventilatiekanalen' uitdrukkelijk gemeenschappelijk, zonder de beperking die bij andere onderdelen wel staat ('voor zover niet uitsluitend dienstbaar aan een privé gedeelte'). Een rookgasafvoer valt volgens de gewone betekenis van het woord onder rookkanalen. De Gasketelwet telde niet mee, omdat alleen de openbare splitsingsstukken bepalen wat privé of gemeenschappelijk is.

De verhoging blijft staan en het stel krijgt niets terug. Daarbovenop moeten zij € 4.292 aan proceskosten van de VvE betalen.

VERHOGING BLIJFT, PLUS PROCESKOSTEN

Rechtbank Rotterdam · 2026 · Bekijk bron

Wat kun je hieruit halen?

In deze zaken draaide het steeds om dezelfde soort vragen. Deze kun je jezelf stellen over je eigen situatie en je eigen splitsingsakte.

  • Wat staat er letterlijk in jullie splitsingsakte over dit onderdeel? In alle vijf de zaken keek de rechter naar de tekst van de akte en het reglement zoals die in de openbare stukken staan. Wat bewoners zelf dachten of gewend waren, gaf niet de doorslag. Speelde in: Zeeland-West-Brabant 2025, Noord-Holland 2025, Amsterdam 2025, Gerechtshof Amsterdam 2026, Rotterdam 2026
  • Wordt het onderdeel in de uitzondering met zoveel woorden genoemd? In deze zaken gold een afwijkende kostenverdeling alleen voor wat er echt stond. De liften waren apart geregeld, de hal niet. De binnenplaats werd genoemd, het hek en het groen niet. Bij rookkanalen ontbrak de beperking die bij andere onderdelen wel stond. Speelde in: Noord-Holland 2025, Amsterdam 2025, Rotterdam 2026
  • Is het een gemeenschappelijk gedeelte of iets wat alleen bij jou hoort? Het verschil tussen gemeenschappelijke gedeelten, gemeenschappelijke zaken en privédelen woog zwaar. Bij de ramen was alleen 'de binnenzijde' voor de eigenaar en bij de intercom was alleen het deel in het appartement privé. Speelde in: Noord-Holland 2025, Gerechtshof Amsterdam 2026, Rotterdam 2026
  • Gaat het om wat je gebruikt of om wat er op papier staat? Een winkel zonder liftgebruik, geen bijzondere ramen of geen cv-ketel meer: in deze zaken was dat geen reden om niet mee te betalen. Alleen in de zaak met het hek en het groen speelde profijt een rol, omdat de akte zelf uitging van 'wie profijt heeft, betaalt'. Speelde in: Zeeland-West-Brabant 2025, Gerechtshof Amsterdam 2026, Rotterdam 2026, Amsterdam 2025
  • Stond de uitgave al in het onderhoudsplan of volgt die al uit het reglement? Bij de lift stond de vervanging al in het vastgestelde onderhoudsplan en zag de rechter het als onderhoud, waarvoor een gewone meerderheid genoeg was. Bij de ramen bevestigden de besluiten alleen wat al in het reglement stond. Speelde in: Zeeland-West-Brabant 2025, Gerechtshof Amsterdam 2026
  • Wat gebeurt er met je bijdrage zolang je het er niet mee eens bent? In één zaak hield een stel een deel van de bijdrage in en moest het de achterstand van € 1.259 later alsnog betalen met rente. In een andere zaak betaalde een stel onder protest en kreeg het niets terug. In beide zaken kwamen er ook proceskosten bij. Speelde in: Noord-Holland 2025, Rotterdam 2026

Wat kun je nu doen?

  1. Kijk in de regels van je VvE

    In de splitsingsakte, het reglement en een eventueel huishoudelijk reglement staat wat er in jullie gebouw is afgesproken.

  2. Breng het in bij de VvE

    Bespreek het met het bestuur of vraag of het op de agenda van de vergadering kan.

  3. Laat je informeren

    Het Juridisch Loket of je rechtsbijstandsverzekering kan je vertellen welke mogelijkheden er in jouw situatie zijn.

Hoe weten we dit?

Voor deze pagina bekeken we 5 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.

Bekijk de gebruikte uitspraken

Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie

Verhaal Het appartement is klaar, zegt de aannemer. Maar de eigenaar komt er al jaren niet in Verhaal Een eigenaar verbouwt zonder toestemming. Dan wil de VvE hem buitensluiten
WhatsApp Facebook LinkedIn