Een eigenaar verbouwt zonder toestemming. Dan wil de VvE hem buitensluiten

Het begon met een verbouwing. Een grote.r.o. 2.5

De nieuwe eigenaar van een appartement op de derde verdieping, in een complex van acht woningen, wilde meer ruimte. Vanaf het derde kwartaal van 2023 ging zijn aannemer aan de slag. De woning werd vergroot, er kwamen twee dakkapellen en een deel van het dak werd vervangen.r.o. 2.1r.o. 2.4r.o. 2.5

Er was alleen een probleem. De vereniging van eigenaars had geen toestemming gegeven. En de vereiste omgevingsvergunning was er ook niet.r.o. 4.12

Ruim twee jaar na de start was het werk nog steeds niet af. Toen wilde de VvE de eigenaar de toegang tot zijn eigen appartement ontzeggen.r.o. 4.14r.o. 2.13

Een schacht die een verdieping groeide

Gemeenschappelijke ventilatiekanalen werden zonder overleg verwijderd of aangepast. Het gemeenschappelijke schoorsteenkanaal werd doorgetrokken naar de vijfde verdieping. Er was overbouw en op de daken van omwonenden lag puin van de verbouwing.r.o. 4.12

Het leidde tot langdurige overlast, lekkages en andere schade. De andere eigenaars wonen allemaal zelf in hun appartement; de verbouwende eigenaar niet. De gemeente legde hem na een handhavingsonderzoek een last onder dwangsom op.r.o. 4.12r.o. 2.14

Een factuur met twee dagen betaaltermijn

Intussen was de aannemer op 29 oktober 2025 failliet verklaard. Op een vergadering in januari 2026 kwam hij toch nog aan tafel. Hij had een deel van het dak laten vervangen en stuurde de VvE daarvoor een factuur, zonder dat de VvE opdracht had gegeven. Betalingstermijn: 2 dagen.r.o. 2.6r.o. 2.7

De VvE weigerde te betalen. De aannemer liet weten dat hij anders het dakleer zou laten verwijderen, 'met alle gevolgen van dien'. De rechter schreef later dat de aannemer zich op momenten intimiderend opstelde.r.o. 2.7r.o. 4.13

Een laatste waarschuwing

De waarschuwing van 27 januari 2026 was duidelijk. Als niet uiterlijk op 15 april 2026 alle bouwactiviteiten klaar waren, met een keuringsrapport van een externe deskundige, zou de vergadering besluiten over ontzegging van zijn appartement.r.o. 2.8

Een dag later legde de eigenaar uit hoe het zat. Hij had al een jaar problemen met zijn aannemer, die onbetrouwbaar was gebleken. Hij had €150.000 aan kosten gemaakt 'zonder dat daar iets tegenover staat'. Binnen twee weken zou hij met een planning komen. Die planning kwam er niet.r.o. 2.9r.o. 2.10

Op 1 april 2026 kwam er een lange lijst. De ventilatieschacht moest werken, de dakkapel moest kleiner zodat hij 50 cm van de schoorsteen kwam, het dakraam moest weg en het trappenhuis moest opnieuw geverfd. Einddatum: 1 juni 2026. Boete: € 75.000.r.o. 2.11r.o. 2.9

De eigenaar moest binnen drie dagen tekenen, maar weigerde: de termijn vond hij te kort, de boete te hoog. Op 20 april 2026 stemden alle aanwezige leden daarom voor ontzegging als hij per 1 juni niet aan de afspraken had voldaan. Hij stapte naar de kantonrechter.r.o. 2.12r.o. 4.15r.o. 2.13r.o. 1.2

Vormfouten die niets uitmaakten

Hij klaagde over te late oproepingen en incomplete agenda's. Maar de oproepingen hadden hem op tijd bereikt en zijn tegenstem had de uitslag niet veranderd. De tekst van de overeenkomst was bovendien tot stand gekomen met zijn inbreng en die van zijn advocaat.r.o. 4.6r.o. 4.8r.o. 4.9r.o. 4.10r.o. 4.11

Inhoudelijk was de rechter streng. Het faillissement van de aannemer kwam voor zijn rekening en risico, van overmacht was geen sprake. Hij had de opdracht veel eerder kunnen beëindigen en had onvoldoende toezicht gehouden. De VvE mocht hem dus opdragen het werk af te maken, met een termijn en een dwangsom.r.o. 4.14r.o. 4.17

Buitensluiten lost niets op

Maar de ontzegging ging te ver. Dat is een ingrijpende maatregel voor situaties waarin alternatieven ontbreken. Hier had de VvE een alternatief: dreigen met een boete op grond van het reglement. En de ontzegging werd gebruikt als drukmiddel, niet als oplossing.r.o. 4.16r.o. 4.17

“Bij een overlastgevende eigenaar is de ontzegging echt een oplossing van het probleem. In dit geval is de ontzegging dat juist niet omdat de kans dat de bouwwerkzaamheden dan op correcte manier worden voltooid nog kleiner wordt.” Uit de uitspraak r.o. 4.17

Wie betaalt de keuring?

Na april gebeurde er alsnog veel. De eigenaar erkende dat er fouten waren gemaakt en bood excuses aan. Een nieuwe aannemer rondde het werk grotendeels af.r.o. 4.20

Eén twistpunt bleef: moet hij de bouwkeuring betalen als er niets mis blijkt? Ja, vond de rechter. Eerder waren ernstige gebreken gevonden, hij had geen herinspectie toegelaten en op 26 juni 2026 had de gemeente de ventilatieschacht nog niet akkoord bevonden. Bovendien wil hij zijn appartement verkopen.r.o. 4.20r.o. 4.21r.o. 2.15

Destructief onderzoek mag alleen als de deskundige dat nodig vindt. Dit is het oordeel in deze ene zaak; een andere rechter kan in een andere situatie anders beslissen.r.o. 4.21