Het nieuwe appartement blijft lekken. Tot er paddenstoelen in de woonkamer groeien

Het begon met een spijker.r.o. 2.8

Tijdens de bouw van een woontoren ging die spijker dwars door een vloerverwarmingsbuis in de badkamer van een van de appartementen. Het appartement werd op 23 juni 2021 opgeleverd. Op 26 juni 2021 wezen de buren de nieuwe eigenaar op een lekkage.r.o. 2.5r.o. 2.6r.o. 2.8

Daarna volgden een opengebroken vloer, een opengebroken muur en nieuwe dakbedekking bij de bovenburen. Er kwamen vochtplekken en schimmel. En paddenstoelen, in de woonkamer.r.o. 2.8r.o. 2.20r.o. 2.21r.o. 2.22r.o. 4.4

Uiteindelijk stonden de koper en de projectontwikkelaar, Amvest, tegenover elkaar bij de rechtbank Amsterdam.¶ 1r.o. 2.1

Een vloer die eerst moest opdrogen

De koper had het appartement in 2018 gekocht. Op 30 augustus 2018 sloten de koper en Amvest de koop-/aannemingsovereenkomst.r.o. 2.1r.o. 2.2

Na de eerste melding wees onderzoek uit wat er aan de hand was: de spijker in de vloerverwarmingsbuis. De vloer lag geruime tijd open en moest daarna nog enige tijd opdrogen. Tot 24 november 2021 was het appartement onbewoonbaar en woonde de koper er niet.r.o. 2.8r.o. 4.2

Intussen meldde op 5 augustus 2021 een andere buur dat er water van het balkon van de koper naar zijn eigen balkon lekte.r.o. 2.7

Op 12 oktober 2021 sloot de onderaannemer de reparatieverzoeken voor de badkamer en het balkon, terwijl er op dat moment nog niets gerepareerd was. Diezelfde dag ontdekte de koper een nieuwe lekkage, dit keer in de woonkamer.r.o. 2.9

Op 30 november 2021 was de vloerverwarming eindelijk gerepareerd. Het probleem in de woonkamer bleef. In januari en februari 2022 breidde de lekkage zich uit en in februari kwam er schimmel bij.r.o. 2.12r.o. 2.15r.o. 2.17

Meubels weg bij elke zakenreis

De koper woonde er inmiddels wel, maar de woonkamer normaal gebruiken lukte niet. Ging hij op zakenreis, dan haalde hij uit voorzorg de meubels uit de woonkamer, voor het geval het tijdens zijn afwezigheid weer zou gaan lekken.r.o. 4.4

Al in december 2021 had hij Amvest per brief aansprakelijk gesteld. Daar kwam geen reactie op.r.o. 2.14

Ondanks de nieuwe dakbedekking bleef de lekkage zich uitbreiden. Ondertussen groeide er in de woonkamer schimmel in de vorm van paddenstoelen.r.o. 2.22

In juli 2023 stelde Amvest een vergoeding voor, maar daar ging de koper niet mee akkoord. Op een melding in januari 2024 kwam geen reactie. Op 20 juni 2024 dagvaardde hij Amvest, met 86 producties als bijlage.r.o. 2.27r.o. 2.29r.o. 1.1

Geen schade, zolang je er kunt wonen?

Op de zitting erkende Amvest dat het aansprakelijk was voor de schade. De vraag was dus alleen nog: hoeveel? Volgens Amvest had de koper geen financiële schade geleden zolang hij in het appartement kon wonen.r.o. 4.1

Voor de eerste periode was het rekenwerk eenvoudig. Een vergelijkbaar nieuwbouwappartement wordt volgens de koper verhuurd voor € 3.000 per maand, dus € 100 per dag. Dat onderbouwde hij met stukken en Amvest sprak het niet gemotiveerd tegen. Hij vroeg € 70 per dag en kreeg dat over 151 dagen: € 10.570.r.o. 4.2r.o. 4.3

Maar ook nadat hij er weer woonde, was er volgens de rechter wel degelijk schade. Amvest vond dat de koper niet goed had onderbouwd waar zijn verminderde woongenot uit bestond. Die redenering ging niet op.r.o. 4.5

“Voortdurende lekkages, het moeten verwijderen van meubilair en schimmelvorming in de vorm van paddenstoelen, staan normaal gebruik van een woonkamer in de weg” Uit de uitspraak r.o. 4.5

De 70 procent van de huurwaarde die de koper vroeg, vond de rechter wel te veel. Alleen de woonkamer lekte: 60 m² van de 120 m². De rest van het appartement was normaal bruikbaar. Daarom stelde de rechter de schade op de helft van de huurwaarde, € 50 per dag, vanaf 24 november 2021 tot alles hersteld is.r.o. 4.6

Een herstelplan dat niemand mocht zien

Amvest verzette zich ook tegen de eis om te herstellen. De lekkages zitten ook in gemeenschappelijke gevels en balkonconstructies, waarvoor het bedrijf afhankelijk is van de VvE en de andere eigenaren. Alleen dit appartement herstellen zou daarom onevenredig hoge kosten meebrengen.r.o. 4.8

Volgens de rechter maakte Amvest op geen enkele manier duidelijk waarom dat zo zou zijn. Er lag wel een herstelplan, vertelde het bedrijf op de zitting. Maar inzage gaf het niet, ook niet in het rapport over de oorzaak van de lekkages.r.o. 4.9r.o. 2.33

De koper had lang geprobeerd inzicht te krijgen in het plan van aanpak en de lekkages duurden al lang. Daarom vond de rechter het niet onaanvaardbaar dat Amvest dit ene appartement apart moet herstellen.r.o. 4.9r.o. 2.19

Op één punt kreeg de koper geen gelijk. In mei 2022 had hij, net als andere kopers, met Amvest een vaststellingsovereenkomst gesloten over de boete voor te late oplevering. Hij vond dat die boete moest doorlopen tot de vloerverwarming hersteld was.r.o. 2.18r.o. 4.10

De rechter zag dat anders. Die overeenkomst legde alleen vast hoe hoog de boete op dat moment was en gaf geen nieuw recht op boetes. Het blijft één uitspraak: in een andere zaak kan een rechter anders oordelen.r.o. 4.12