Een appartementencomplex staat enkele meters verkeerd. Vijf partijen wijzen naar elkaar

Het begon met een tuin. Of eigenlijk: met een tuin die kleiner bleek dan op de tekening.r.o. 3.14

In februari 2020 kregen de kopers van een nieuwbouwcomplex in Den Haag hun benedenwoning opgeleverd. Bij elke woning hoorde een eigen tuin.r.o. 3.10r.o. 3.14

Volgens de kopers zou die tuin minimaal 36 m2 zijn. In werkelijkheid is hij 17 m2, stellen zij.r.o. 5.2

Er was geen schutting verkeerd gezet. Het hele gebouw stond op de verkeerde plek op het perceel. Daarover is niemand het oneens.r.o. 2.1r.o. 5.1

De kopers stapten naar de rechter. Ze daagden niet één partij, maar vijf: de aannemer, de ontwikkelaar, de architect, de kopersvereniging die hun de woningen verkocht en de gemeente Den Haag.¶ 1r.o. 4.1r.o. 4.2

Op papier klopte alles

De kopers kochten hun woning tussen oktober 2016 en oktober 2017. Voor de bouw sloten ze ieder een eigen contract met de aannemer.r.o. 3.1r.o. 3.11

Alle tekeningen waren het met elkaar eens: bestemmingsplan, kavelpaspoort, omgevingsvergunning, splitsingsakte en verkoopbrochure. Aan de noord- en oostkant lag ongeveer 7,5 meter tussen de erfgrens en de rand van het bouwvlak.r.o. 3.3r.o. 3.4r.o. 3.7r.o. 3.8

In het contract met de aannemer stond dat hij het gebouw moest neerzetten volgens die tekeningen.r.o. 3.11

Eigenaar van een stuk sloot

Rond de oplevering zagen de kopers dat hun tuinen kleiner waren dan in de brochure. Een paar van hen stelden de kopersvereniging op 7 februari 2020 in gebreke.r.o. 3.14r.o. 3.15

Op 18 februari 2020, nog vóór de oplevering, reageerde de ontwikkelaar. Die dacht de oorzaak te kennen: door de tuin liep een sloot die volgens de tekeningen van de gemeente buiten de kavel lag.r.o. 3.16

“U bent dus eigenaar van een stuk sloot. Uiteraard is dit niet wat u gekocht heeft.” Uit de uitspraak r.o. 3.16

De kopers konden hun woning gewoon laten opleveren, schreef de ontwikkelaar, die beloofde voor het vervolg te zorgen. Daarna werden de woningen opgeleverd.r.o. 3.16

Achteraf zat de ontwikkelaar ernaast. De oorzaak werd volgens de rechtbank ten onrechte in de sloot gezocht. Het dempen van die sloot voor de bouw zette meerdere partijen op het verkeerde been.r.o. 5.24r.o. 5.61

Een tekening uit 2013

De echte fout lag jaren eerder. Op 24 mei 2013 maakte de gemeente een zogeheten uitzet-veldwerktekening, waarop het bouwvlak afweek van het bestemmingsplan. Waarom, is in de rechtszaak onduidelijk gebleven.r.o. 5.33

De architect gebruikte die tekening als basis voor haar werktekeningen.r.o. 5.28r.o. 5.34

Op 2 oktober 2017 vroeg een zusterbedrijf van de aannemer de gemeente om de rooilijnen uit te zetten: de lijnen op het bouwterrein die aangeven waar het gebouw komt. Het stuurde een werktekening van de architect mee, waarop de afstand tot de erfgrens aan de noord- en oostkant enkele meters kleiner was.r.o. 3.12

Op 9 oktober 2017 zette de gemeente het gebouw uit aan de hand van die werktekening. Ze had de tekeningen bij de omgevingsvergunning moeten gebruiken. In januari 2018 begon de bouw.r.o. 3.13r.o. 3.14r.o. 5.34

Iedereen wijst naar een ander

Wie moet opdraaien voor de fout? Daarover waren de partijen het allerminst eens. In aparte vrijwaringszaken spraken ze elkaar ook onderling aan.r.o. 2.1r.o. 4.5r.o. 4.8r.o. 4.9

De aannemer voerde een hele rij verweren. De tuin viel niet onder zijn opdracht, de kopers hadden het bij oplevering moeten zien, ze hadden te laat geklaagd, het was de gemeente die de rooilijnen uitzette en het was overmacht.r.o. 5.10

De rechtbank ging in geen daarvan mee. De tuinen hoorden inderdaad niet bij de opdracht, maar de aannemer wordt verweten dat hij het gebouw verkeerd neerzette. De kleinere tuinen zijn daar alleen het gevolg van.r.o. 5.11r.o. 5.12

En de gemeente? Die had de aannemer zelf ingeschakeld. Tegenover de kopers komen fouten van zo'n hulppersoon voor rekening van de aannemer.r.o. 5.18r.o. 5.19

Ook de kopers die hun woning in mei 2020 van de eerste eigenaar overnamen, mogen meepraten. In hun koopcontract stond al dat de achtertuin niet overeenkwam met de werkelijkheid. Volgens de rechtbank heeft de eerste koper haar rechten tegenover de aannemer geldig aan hen overgedragen.r.o. 3.19r.o. 5.9

Toch draait de gemeente op

Helemaal vrijuit gaat de gemeente niet. De aannemer had haar namelijk ook zelf aangesproken.r.o. 4.8

Tussen die twee liggen de kaarten anders. De aannemer kon de rooilijnen niet controleren zonder zelf een landmeter in te huren, de afwijking sprong niet in het oog en de gemeente is volgens de rechtbank bij uitstek deskundig op dit gebied.r.o. 5.61

Daarom komen de fouten van de gemeente voor haar eigen rekening. Zij moet de aannemer het bedrag vergoeden dat in de zaak met de kopers wordt vastgesteld.r.o. 5.62r.o. 5.63

Wat is een kleinere tuin waard?

Hoeveel dat is, staat nog niet vast. De kopers vroegen een voorschot van € 500.000 en rekenden met een waardedaling van € 1.315,79 per ontbrekende vierkante meter tuin, op basis van een taxatie van hun eigen makelaar.r.o. 4.3r.o. 5.43

De aannemer betwistte die berekening en vond de makelaar niet onpartijdig. Nu moet een door de rechtbank benoemde makelaar uitzoeken wat elke woning in februari 2020 waard was: met de echte tuin en met de tuin van de tekeningen.r.o. 5.44r.o. 5.46r.o. 5.47

Andere schadeposten haalden het niet. Te veel betaalde erfpacht en belastingen zijn volgens de rechtbank geen gevolg van de fout van de aannemer. Voor gederfd woongenot gaven de kopers op de zitting geen nadere onderbouwing.r.o. 5.53r.o. 5.54r.o. 5.55