Een lekkend nieuwbouwappartement en een boete per dag tot het lek hersteld is

Het begon met een lekkage in de woonkamer. De kopers hadden de sleutel van hun nieuwe appartement nog niet eens.r.o. 2.6

Jaren later hangen er bakken aan het plafond om de druppels op te vangen. Ze hangen er nog steeds.r.o. 2.20

En dan is er de boete van € 219,75 per dag. Daarover ging het uiteindelijk bij de rechter: tot wanneer loopt die?r.o. 2.13r.o. 4.4

Opgelost. Of toch niet

In oktober 2018 kochten de kopers bij een projectontwikkelaar een nog te bouwen appartement in Amsterdam, voor € 879.000 v.o.n.r.o. 2.3

De ontwikkelaar moest uiterlijk op 10 januari 2021 opleveren. Lukte dat niet, dan volgde een contractuele boete van € 219,75 per kalenderdag.r.o. 2.5

Bij de vooroplevering op 27 mei 2021 meldden de kopers de lekkage. Er werd gewerkt en op 11 juni 2021 kregen ze een mail: opgelost. Op 16 juni 2021 volgde de oplevering. Op het proces-verbaal stonden meerdere punten, maar geen lekkage.r.o. 2.6r.o. 2.7

Vier dagen later, op 20 juni 2021, schreven de kopers: "Dit weekend hebben we geconstateerd dat het niet is verholpen en dat we grote lekkage hebben."r.o. 2.8

Daarna volgden meer meldingen. In februari 2022 zat er een plek op de muur, "duidelijk gevuld met water, net boven de televisie". In mei 2022 stuurden ze foto's van nieuwe plekken, met de vraag: "Hoezo opgelost??"r.o. 2.8

Een afspraak op papier

Intussen speelde er nog iets. Samen met andere eigenaren hadden de kopers de ontwikkelaar gedagvaard over de te late oplevering. Nog voor er een zitting was, werd het geregeld met vaststellingsovereenkomsten.r.o. 2.11

Die van de kopers werd op 5 mei 2022 gesloten. De boete kreeg twee delen. Het eerste deel liep tot de oplevering: € 18.239,25 en dat is ook betaald.r.o. 2.13r.o. 2.14

Het tweede deel liep vanaf de oplevering "tot aan de nog vast te stellen datum van herstel van de lekkage". Die datum zou de ontwikkelaar samen met de kopers vaststellen. "Wij zullen daarvoor een afspraak met u maken."r.o. 2.13

Die afspraak kwam er niet. Op 4 december 2022 vroegen de kopers er schriftelijk om, na vele verzoeken. Het antwoord: volgens de hoofdaannemer was bij een inspectie medio september 2022 vastgesteld dat de lekkage verholpen was. Een voorstel zou volgen.r.o. 2.16r.o. 2.17

Bewoonbaar is niet hetzelfde als droog

De kopers eisten de tweede boete op. De ontwikkelaar betaalde niet. Volgens hem was die boete alleen bedoeld zolang de lekkage het appartement onbewoonbaar maakte.r.o. 2.23r.o. 3.3r.o. 4.4

En bewoonbaar was het volgens de ontwikkelaar al sinds de oplevering op 16 juni 2021. In elk geval woonden de kopers er vanaf 14 december 2021. Bovendien was de tekst gestandaardiseerd en stond er dat de kopers met lekkage te maken hadden "(gehad)".r.o. 3.3

De rechter las wat er stond. De boete loopt tot de datum van herstel van de lekkage. Over onbewoonbaarheid staat er niets. Een eerdere formulering over lekkages die "geen belemmering meer vormen voor ingebruikname van de woning" was in de onderhandelingen voorbijgekomen, maar juist niet in de overeenkomst beland.r.o. 4.7r.o. 2.12.1

“Als Amvest de bedoeling had om de boete te koppelen aan een zodanige lekkage dat de woning onbewoonbaar was, dan had het op haar weg gelegen om dit in de tekst van de vaststellingsovereenkomst duidelijk te maken.” Uit de uitspraak r.o. 4.7

Er was meer. De ontwikkelaar wist dat de kopers er al woonden. Hun advocaat had vooraf laten weten dat het gebrek waardoor de woning was afgekeurd op 6 januari 2022 was verholpen, maar de lekkage niet. En er was gekozen voor het model voor woningen met een nog niet opgeloste lekkage.r.o. 4.8r.o. 2.12.11

Dat de ontwikkelaar de lekkage destijds minder structureel inschatte, komt voor zijn eigen risico. En zijn uitleg kwam erop neer dat de boete liep tot 16 juni 2021, terwijl de overeenkomst bijna een jaar later werd gesloten. Dat vond de rechter niet logisch.r.o. 4.9r.o. 4.10

Geen korting, wel geduld

Matigen wilde de rechter niet. De ontwikkelaar had met het bedrag ingestemd, met hulp van een advocaat. De boete is een prikkel om te herstellen en ze is zo hoog opgelopen omdat de lekkage al die tijd niet is opgelost. De kopers lijden ook echt schade aan hun woongenot.r.o. 4.12

Een plan van aanpak met een vaste planning, op straffe van een dwangsom, kregen de kopers niet. De VvE is geen partij in de zaak en het gaat om ingrijpende werk aan meerdere appartementen, waarbij de ontwikkelaar afhankelijk is van anderen.r.o. 4.14

De rechter schreef zelf dat dit onbevredigend is, nu de lekkage na bijna vijf jaar nog steeds niet is opgelost. De ontwikkelaar bevestigde op de zitting dat hij moet herstellen. En de boete blijft doorlopen tot het zover is.r.o. 4.15