30 jaar gebruikte hij een strook grond van de buren. Toen kocht hij het buurhuis

Het begon met een heg. Volgens de man die het huis in 1990 verkocht, stond die ooit naast de woning. Zijn vader en de buurman haalden de heg samen weg en bouwden er een garage of schuur voor in de plaats.r.o. 3.2.1

Die houten aanbouw staat er nog steeds, tegen de zijgevel van het huis. En een deel ervan staat op de grond van het buurhuis.r.o. 2.1

Om die strook draait een zaak die tot aan de Hoge Raad kwam. Met een opvallende rol voor één man: hij woonde eerst aan de ene kant van de grens en werd daarna eigenaar van de grond aan de andere kant.r.o. 2.1

Aan twee kanten van dezelfde grens

De man werd op 1 juli 1990 eigenaar van het huis met de aanbouw. Die stond er toen al en de situatie bleef sindsdien ongewijzigd.r.o. 2.1

In het buurhuis woonde een buurvrouw die daar al eigenaar was toen hij kwam. Volgens de man besprak zij in 1990 met hem dat de aanbouw deels op haar grond stond en dat hij die niet hoefde weg te halen.r.o. 2.1r.o. 3.2.1

In 2020 verkocht hij zijn huis. Op 1 september 2020 werd het overgedragen aan de kopers. Zelf werd hij eigenaar van het buurhuis, dat hij kocht van de buurvrouw. Zij is inmiddels overleden.r.o. 2.1

Een rondje 'ja' in de vragenlijst

Bij de verkoop vulde de man de NVM-vragenlijst in. Of hij grond van anderen in gebruik had? Hij omcirkelde 'ja'. Welke? 'Kadastraal van buren: was aanwezig/situatie in 1990 bij aankoop.'r.o. 2.1

Andere vragen liet hij open. Bijvoorbeeld of er afspraken waren gemaakt over aangrenzende percelen en of een deel van het pand op grond van de buren was gebouwd.r.o. 2.1

Zijn makelaar verklaarde later dat hij de kopers meer dan eens had gewaarschuwd: de houten aanbouw, door hem een 'fietsenhok' genoemd, gaf 'een verkeerd beeld' van wat ze kochten. Een nieuwe eigenaar van het buurhuis zou kunnen vragen de erfgrens weer te respecteren. De makelaar van de kopers sprak dat tegen: volgens hem hadden de makelaars het juist over verjaring gehad.r.o. 3.2.1r.o. 5.9

Nieuwbouw van dezelfde maat

Ruim een jaar gebruikten de kopers de aanbouw zonder problemen. In november 2021 lieten ze weten dat ze de aanbouw wilden vervangen door een nieuwbouwwerk van dezelfde grootte.r.o. 2.1r.o. 5.9

In februari 2022 sommeerde de man hen de aanbouw te verwijderen en de erfgrens te respecteren.r.o. 2.1

De kopers zagen dat anders. Volgens hen had de man de strook vanaf 1990 als bezitter gebruikt. Wie grond lang genoeg zo in bezit heeft, kan door verjaring eigenaar worden. De strook was daardoor van hen geworden, stelden ze.r.o. 2.2r.o. 3.2.1r.o. 5.11

Twee petten op

De kantonrechter gaf de kopers gelijk: de strook was door verjaring van hen en de man moest meewerken aan de overdracht bij de notaris. Het gerechtshof Amsterdam bekrachtigde dat.r.o. 2.3r.o. 2.5

Volgens het hof mocht van de man extra uitleg worden verwacht. Hij wist veel meer dan de kopers en had 'twee petten op': eerst 30 jaar gebruiker van de aanbouw, nu eigenaar van de grond.r.o. 2.5

De uiterlijke feiten wezen volgens het hof op bezit. De tegels van het huis liepen door tot en met de aanbouw; die van het buurhuis hadden een andere kleur en vorm. De verklaring van de vorige eigenaar over de afspraak tussen zijn vader en de buurman vond het hof niet relevant, omdat een persoonlijk recht niet overgaat op nieuwe eigenaren.r.o. 5.8r.o. 5.9

“Dat had zijn instemming, het was zijn grond maar wij mochten het gebruiken.” Uit de uitspraak r.o. 3.2.1

Wat je niet hebt, kun je niet doorgeven

De Hoge Raad vond de redenering van het hof onbegrijpelijk. Ook de Advocaat-Generaal had geconcludeerd tot vernietiging.¶ 8r.o. 3.2.2

Wat de man had aangevoerd, liet volgens de Hoge Raad maar één uitleg toe: het gebruik van de strook berustte vanaf de bouw van de aanbouw op een afspraak met de toenmalige eigenaar van het buurhuis. De vorige eigenaar hield de grond dus niet voor zichzelf en de man zette die afspraak na 1990 voort.r.o. 3.2.2

Dat maakt verschil. Was de vorige eigenaar geen bezitter, dan kon hij ook geen bezit aan de man overdragen. De man kon dan alleen bezitter worden door een handeling van de buurvrouw of door haar recht openlijk tegen te spreken. Alleen het gebruik van de strook, ook als niemand anders er gebruik van maakte, is dan op zichzelf geen bezit.r.o. 3.2.3

De verklaring over de heg en de buurman mocht het hof dus niet zomaar terzijde schuiven. En de man had niet zonder meer de kans mogen worden ontzegd om tegenbewijs te leveren.r.o. 3.2.3r.o. 3.2.4

Van wie de strook nu is, beslist de Hoge Raad niet. Dat moet een ander hof opnieuw bekijken.¶ 12