Moest de verkoper mij vertellen over overlast of problemen in de buurt?
Na de verhuizing hoor je de buren, een bedrijf of plannen die de verkoper kende. Vier uitspraken laten zien wanneer de verkoper dat had moeten vertellen.
Soms. In deze zaken moest de verkoper vertellen wat hij wist als:
- hij zelf jarenlang last had gehad, en wist dat je het bij een bezichtiging misschien niet zou merken;
- je er niet zelf achter kon komen, ook niet als je goed zocht.
Normale woongeluiden in een oud gebouw, of wat je zelf had kunnen vragen, hoefde hij niet te melden. Dit beeld komt uit vier gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan anders oordelen.
Uitspraken vergeleken
Klik op een situatie om naar de uitgebreide beschrijving te springen.
| Situatie | Wat de doorslag gaf | Uitkomst | Uitspraak |
|---|---|---|---|
| Shovel van het buurbedrijf, stil bij de bezichtiging | Verkoper had zelf jaren geklaagd en vroeg om stilte | Verkoper aansprakelijk, koop blijft |
Rechtbank Gelderland, 13 augustus 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBGEL:2025:6806 |
| Gehorig appartement uit 1913 | Normale woongeluiden zijn geen overlast | Niets vergoed |
Rechtbank Den Haag, 18 juni 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBDHA:2025:12785 |
| Buren wilden de fundering herstellen | Verkopers hadden het genoemd | Niets vergoed |
Gerechtshof Amsterdam, 14 juli 2026 · hoger beroep ECLI:NL:GHAMS:2026:2125 |
| Lekkages bij de buren | Geen algemeen bekend probleem | Niets vergoed |
Rechtbank Den Haag, 14 mei 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBDHA:2025:9600 |
Stil bij de bezichtigingen, daarna de shovel
Naast een landhuis met paardenstallen zat sinds 2019 een bedrijf dat met een shovel afval en metaal stortte en sorteerde. De verkoper klaagde jarenlang bij de gemeente. In juli 2021 zette hij het huis te koop. Diezelfde maand appte hij de ondernemer: 'zou je as donderdag niet met Shovel willen sorteren ?!!'
De kopers bezichtigden twee keer, hoorden niets en betaalden € 1.210.000. In april 2022 hoorden ze de shovel. Het huis zelf was niet gebrekkig: de metingen lieten maar kleine overschrijdingen zien. Maar de verkoper had moeten vertellen wat hij wist. De kopers hadden goed gezocht en konden er zelf niet achter komen. Hij moet hun schade vergoeden. De koop blijft bestaan: om terugdraaien hadden ze niet op de juiste manier gevraagd.
Rechtbank Gelderland · 2025 · Bekijk bron
Een appartement uit 1913 waarin je de buren hoort
In de vragenlijst zei de verkoper 'nee' op de vraag of hij geregeld overlast van buren had. Bij de bezichtiging vroeg de koopster of je de buren hoorde. 'Wel eens iets', zei hij. Na de verhuizing hoorde ze de hele dag woongeluiden van boven en beneden.
In een appartement van ruim honderd jaar oud met houten vloeren weet iedereen dat het gehorig kan zijn, oordeelde de rechter. Overlast betekent bovenmatige, structurele hinder, geen normale woongeluiden. Zijn antwoord klopte dus. Ze had kunnen doorvragen of gericht kunnen onderzoeken.
Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron
De buren wilden de fundering herstellen
De kopers wisten van funderingsproblemen in de buurt en vroegen ernaar. Ze kregen een meetrapport, waaruit geen noodzaak tot direct herstel bleek. Kort na de levering hoorden ze dat beide buren de gezamenlijke fundering wilden herstellen. Ze deden mee en eisten € 66.641,70 van de verkopers.
Het hof vond aannemelijk dat de verkopers de plannen van de buren wel hadden genoemd. Het funderingsrapport van de buren hoefden ze niet te geven: dat ging niet over de verkochte woning. De kopers hadden zelf kunnen kiezen voor specialistisch onderzoek, of een gesprek met de buren.
Gerechtshof Amsterdam · 2026 · Bekijk bron
Lekkages bij de buren
Kopers vonden na de verbouwing lekkages rond de schuifpuien. Volgens hen hadden de verkopers ook moeten vertellen over lekkageproblemen in de buurt.
De rechter zag dat anders. De verkopers hadden de lekkage die ze kenden gemeld. De oorzaken bij de buren waren niet eenduidig, en een procedure over één andere woning van ruim negentien jaar eerder bewees geen algemeen bekend probleem. Alle eisen werden afgewezen.
Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron
Wat kun jij uit deze uitspraken halen?
In deze zaken keken de rechters steeds naar dezelfde drie vragen. Stel ze jezelf ook.
Wanneer moest de verkoper het vertellen?
Als hij iets wist wat voor de koper belangrijk was, en wat die niet zelf kon ontdekken. Een verkoper die jarenlang over een shovel had geklaagd, en de ondernemer vlak voor de verkoop vroeg niet te sorteren, had dat moeten melden.Gelderland 2025
Hij hoefde geen stukken te geven over iets wat niet bij het huis hoorde, zoals het funderingsrapport van de buren. En wat hij wel noemde, was genoeg.Gerechtshof Amsterdam 2026 Den Haag 2025
Speelde in: Rechtbank Gelderland, 2025 · Gerechtshof Amsterdam, 2026 · Rechtbank Den Haag, 2025
Moet je als koper zelf zoeken?
Ja. Maar wie goed zocht, werd beschermd. Kopers die door de buurt liepen, online zochten, de makelaar en een buurman vroegen en het bestemmingsplan bekeken, konden de overlast niet vinden. Dan lag het bij de verkoper.Gelderland 2025
Wie een vraag stelde en niet doorvroeg, of geen gericht onderzoek deed, stond zwakker.Den Haag 2025 Gerechtshof Amsterdam 2026
Speelde in: Rechtbank Gelderland, 2025 · Rechtbank Den Haag, 2025 · Gerechtshof Amsterdam, 2026
Wat telt als overlast?
Bovenmatige, structurele hinder, geen normale woongeluiden. In een appartement van ruim honderd jaar oud met houten vloeren hoor je de buren nu eenmaal.Den Haag 2025
Ook bij het buurbedrijf bleek het geluid op zich niet zo erg dat het huis gebrekkig was. De verkoper moest wel betalen, maar omdat hij zweeg over wat hij wist.Gelderland 2025
Speelde in: Rechtbank Den Haag, 2025 · Rechtbank Gelderland, 2025
Wat je kunt doen
Wat in deze zaken het verschil maakte, was wat de kopers zelf deden.
-
Vraag het explicietVraag naar geluid, buren en bedrijven in de buurt, liefst per mail. En vraag door als het antwoord vaag is.
-
Zoek zelfLoop door de buurt, praat met buren, kijk in het bestemmingsplan. In een van de zaken liet juist dat zien dat de kopers niets hadden kunnen weten.
-
Bezichtig op verschillende momentenEen bezichtiging op één middag zegt weinig over een bedrijf dat alleen op sommige dagen sorteert.
-
Vraag na de koop wat er speeldeKopers ontdekten het handhavingstraject bij de gemeente pas via een verzoek om informatie. Dat kan ook vóór de koop.
Wat zegt de wet
Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.
- artikel 6:228 BW
- Een koop kan worden aangetast als je hebt gedwaald, bijvoorbeeld omdat de verkoper je niet vertelde wat hij had moeten vertellen.
- artikel 7:17 BW
- Wat je koopt, moet de eigenschappen hebben die je op grond van de koop mocht verwachten.
Hoe weten we dit?
Voor deze pagina bekeken we 4 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.
Bekijk de gebruikte uitsprakenVerberg de uitspraken
- Gerechtshof Amsterdam, 14 juli 2026 ECLI:NL:GHAMS:2026:2125 ↗
- Rechtbank Gelderland, 13 augustus 2025 ECLI:NL:RBGEL:2025:6806 ↗
- Rechtbank Den Haag, 18 juni 2025 ECLI:NL:RBDHA:2025:12785 ↗
- Rechtbank Den Haag, 14 mei 2025 ECLI:NL:RBDHA:2025:9600 ↗
Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie