Wie betaalt de reparatie in mijn appartementsgebouw: ik of de VvE?
Er lekt iets, er groeit schimmel of het dubbel glas beslaat aan de binnenkant. Is dat jouw probleem of dat van de VvE? Acht uitspraken laten zien hoe rechters dat uitzochten.
Dat staat in de splitsingsakte en het reglement van jouw gebouw. In deze zaken gaf die tekst de doorslag:
- fundering, gevels, daken en leidingen waren vaak gemeenschappelijk, ook als maar één eigenaar er iets aan had;
- een uitzondering gold alleen zoals die er letterlijk stond;
- afspraken bij een verbouwing telden alleen als ze toen waren gemaakt.
Was iets gemeenschappelijk, dan kreeg de eigenaar nog niet automatisch de duurste oplossing. Dit beeld komt uit acht gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan anders oordelen.
Uitspraken vergeleken
Klik op een situatie om naar de uitgebreide beschrijving te springen.
| Situatie | Wat de doorslag gaf | Uitkomst | Uitspraak |
|---|---|---|---|
| Schimmel in het souterrain, lekke kelderbak | Kelderbak hoort bij de fundering | VvE betaalt herstel en schade |
Rechtbank Amsterdam, 14 januari 2026 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2026:3312 |
| Condens tussen het dubbel glas | 'Glasschade' is iets plotselings, geen slijtage | VvE betaalt |
Gerechtshof Den Haag, 20 mei 2025 · hoger beroep ECLI:NL:GHDHA:2025:950 |
| Lekkende leiding diep in de badkamervloer | Onderdeel van het gemeenschappelijke leidingstelsel | VvE betaalt, eigen kosten niet vergoed |
Rechtbank Midden-Nederland, 12 februari 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBMNE:2025:8014 |
| Lekkend dak van een uitbouw uit 1989 | De uitbouw werd deel van het gebouw; geen voorwaarden gesteld | VvE betaalt |
Rechtbank Den Haag, 12 november 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBDHA:2025:21883 |
| Lekkende dakkapellen | In 2005 afgesproken: onderhoud voor de eigenares | Eigenares betaalt |
Rechtbank Midden-Nederland, 13 februari 2025 · kort geding ECLI:NL:RBMNE:2025:375 |
| VvE noemde rookgasafvoeren privé | Reglement: rook- en ventilatiekanalen gemeenschappelijk | Besluit nietig, VvE betaalt |
Rechtbank Amsterdam, 29 januari 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2025:1000 |
| VvE wilde alle rookgasafvoeren vervangen | Hier waren ze volgens de akte privé | Besluit nietig |
Rechtbank Noord-Holland, 18 december 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBNHO:2025:15961 |
| Lekkende kelder, offerte van € 109.890 | Gemeenschappelijk, maar goedkoper herstel was geadviseerd | Geen machtiging voor de dure oplossing |
Rechtbank Den Haag, 10 december 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBDHA:2025:24193 |
Schimmel in het souterrain bleek een funderingsprobleem
De avond voor de levering hoorden de kopers dat er water in het souterrain stond, door een kapotte afvoerpomp. Ze vervingen de pomp, maar het souterrain bleef vochtig en schimmelen. De echte oorzaak: een lekke betonnen kelderbak, en later bleken ook de houten fundering en twee vloerbalken aangetast.
De VvE wilde de kelderbak en de balken niet betalen: die dienden alleen deze woning. De rechter zag dat anders. Volgens het reglement zijn fundering en dragende delen gemeenschappelijk, en de kelderbak hoort bij de fundering. Dat alleen de kopers het souterrain gebruiken, verandert daar niets aan. De VvE moet alles laten herstellen en € 42.611,64 schadevergoeding betalen.
Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron
Condens tussen het dubbel glas
Twee eigenaars kregen condens tussen hun dubbele ruiten en vroegen de VvE om reparatie. De VvE wees naar een artikel in de splitsingsakte: 'glasschade' is voor de eigenaars zelf.
Dat de kozijnen met het glas gemeenschappelijk zijn, stond vast. De vraag was of condens 'glasschade' is. Het glasbedrijf dat de VvE zelf inschakelde, zag geen barst en noemde een breuk 'hoogst onwaarschijnlijk'. Het glas was uit 2006 en andere eigenaars hadden hetzelfde. Het hof las 'glasschade' als schade door een plotselinge gebeurtenis van buitenaf, niet als slijtage. De eigenaars mogen de reparatie namens de VvE laten uitvoeren, op kosten van de VvE.
Gerechtshof Den Haag · 2025 · Bekijk bron
Een lek op tien centimeter diep in de badkamervloer
In een appartement lekten de waterleidingen: van de hoofdkraan naar de badkamer, bij de boiler, en diep in het beton van de badkamervloer. De VvE vond die leidingen privé, want ze dienden alleen dit appartement.
De kantonrechter dacht daar anders over. Volgens het reglement zijn technische installaties met hun leidingen gemeenschappelijk, behalve een installatie die alleen één appartement dient. Een stuk leiding is geen installatie: het hoort bij het leidingstelsel van het hele gebouw. Dus moest de VvE het herstel betalen. Maar de eigenaars kregen hun eigen kosten niet vergoed. Hun uren, materiaal en waardevermindering onderbouwden ze onvoldoende.
Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron
Een uitbouw uit 1989 en een VvE die achteraf voorwaarden stelde
In 1989 kreeg een vorige eigenaar toestemming van de VvE om een uitbouw op het balkon te zetten. In 2023 lekte het dak. Volgens de VvE was de uitbouw privé: hij stond er pas na de splitsing, en eigenaren betaalden altijd zelf voor hun uitbouwen. Na de dagvaarding besloot de vergadering nog dat er met terugwerkende kracht een voorwaarde aan oude toestemmingen hing.
De rechtbank volgde de VvE niet. De uitbouw is deel van het gebouw geworden, en daken en gevels zijn volgens het reglement gemeenschappelijk. Een gewoonte binnen de VvE telt niet als die niet in de akte staat. En aan een toestemming van decennia geleden kun je achteraf geen voorwaarden hangen. Het besluit is nietig; de VvE betaalt.
Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron
De dakkapellen kwamen met een voorwaarde
In 2005 kreeg een eigenares toestemming voor dakkapellen. Daar hing een voorwaarde aan: alle onderhoudskosten 'ten gevolge van het plaatsen van de dakkapellen' waren voor haar. In 2024 gingen ze lekken.
Het dak en de dakkapellen zijn gemeenschappelijk, dus in beginsel betaalt de VvE, tenzij iets anders is afgesproken. Volgens de eigenares ging de voorwaarde alleen over kosten die direct door het plaatsen ontstonden. De rechter vond hem wat ongelukkig geformuleerd, maar duidelijk genoeg: ook later onderhoud was voor haar. Omdat loslatende dakbedekking op de dakkapellen een oorzaak van de lekkage was, betaalt zij dat herstel. De dakgoten en de regenpijp zijn wel voor de VvE. Een voorlopig oordeel, in kort geding.
Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron
Rookkanaal of rookgasafvoer?
De vergadering van een groot complex besloot dat de rookgasafvoeren van de cv-ketels privé zijn: onderhoud en vervanging voor de eigenaren zelf. Een eigenaar vond dat in strijd met het reglement.
De VvE maakte onderscheid tussen een rookkanaal, de gemetselde schacht, en de afvoerbuis van een ketel. Maar het woord rookgasafvoer staat nergens in de akte. Het reglement noemt 'de rook- en ventilatiekanalen' gemeenschappelijk, zonder uitleg. Dat ketel en afvoer technisch één geheel zijn, maakt niet uit: ook bij kranen en radiatoren ligt het onderhoud soms bij verschillende partijen. Het besluit is nietig.
Rechtbank Amsterdam · 2025 · Bekijk bron
De VvE wilde alle rookgasafvoeren vervangen
In een gebouw met 25 appartementen heeft elke woning een eigen cv-ketel met een eigen afvoer, door een gemeenschappelijke schacht. De vergadering besloot alle afvoeren te vervangen, met een budget van maximaal € 87.000 uit de gezamenlijke pot.
Hier erkende de VvE zelf dat de afvoeren privé zijn. Dan mag de VvE niet besluiten ze te vervangen en dat uit de gemeenschappelijke gelden te betalen, oordeelde de kantonrechter, ook niet om de veiligheid. Volgens het reglement zijn privégedeelten voor rekening en risico van de eigenaar. Het besluit is nietig. De eigenaars die bezwaar maakten, hadden niets tegen het vervangen van losse afvoeren of tegen coördinatie door de VvE.
Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron
Kelder gemeenschappelijk, maar geen recht op de duurste oplossing
De bewoners van een benedenwoning in een klein complex hadden een kelder die steeds lekte. Een adviesbureau raadde aan de muren en vloer te injecteren en de voortuin af te graven. De bewoners wilden liever een nieuwe kelderbak, met funderingswerk: in totaal € 109.890. Ze vroegen de kantonrechter om toestemming die opdracht namens de VvE te geven.
De twee andere eigenaars vonden de kelder privé. Daarin kregen ze geen gelijk: muren en vloer van de kelder horen bij de gemeenschappelijke schil van het gebouw. Maar de machtiging kwam er niet. Dat funderingsherstel nodig was, was niet onderbouwd, en het geadviseerde herstel kostte minder dan de helft. De VvE hoefde niet akkoord te gaan met de duurste optie.
Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron
Wat kun jij uit deze uitspraken halen?
In deze zaken keken de rechters steeds naar dezelfde vijf vragen. Stel ze jezelf ook.
Waar vind je wie wat betaalt?
In de splitsingsakte en het reglement. Woorden als 'fundering', 'daken', 'buitengevels' of 'rook- en ventilatiekanalen' bepaalden in deze zaken of iets gemeenschappelijk was. Dan betaalt de VvE het onderhoud en herstel.Amsterdam 2026 Den Haag 2025 Amsterdam 2025
Een gewoonte binnen de VvE telde niet als die niet in de akte stond. En een besluit van de vergadering dat in strijd was met de akte, was nietig.Den Haag 2025 Amsterdam 2025 Noord-Holland 2025
Hetzelfde onderdeel kon per gebouw anders uitvallen. In het ene gebouw waren rookgasafvoeren gemeenschappelijk, in het andere erkende de VvE zelf dat ze privé waren.Amsterdam 2025 Noord-Holland 2025
Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026 · Rechtbank Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2025 · Rechtbank Noord-Holland, 2025
Is iets privé als alleen jij het gebruikt?
Vaak niet. Een kelderbak onder één appartement hoorde bij de fundering. Een waterleiding van de hoofdkraan naar de badkamer hoorde bij het leidingstelsel van het hele gebouw. De muren en vloer van een kelder hoorden bij de gemeenschappelijke schil.Amsterdam 2026 Midden-Nederland 2025 Den Haag 2025
Ook een uitbouw die alleen vanuit één woning bereikbaar is, werd deel van het gebouw. Het dak en de gevels ervan waren daarom gemeenschappelijk.Den Haag 2025
Maar een reglement kan een installatie die uitsluitend één appartement dient wel privé maken. Dat moet er dan staan.Midden-Nederland 2025
Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Rechtbank Den Haag, 2025 · Rechtbank Den Haag, 2025
Wat als er ooit iets is verbouwd?
Dan telt wat er toen is afgesproken. Bij dakkapellen was in 2005 opgeschreven dat het onderhoud voor de eigenares was. Die afspraak hield stand, ook voor onderhoud jaren later.Midden-Nederland 2025
Bij een uitbouw uit 1989 was de toestemming zonder voorwaarden gegeven. De VvE kon daar decennia later niet alsnog een voorwaarde aan hangen.Den Haag 2025
Speelde in: Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Rechtbank Den Haag, 2025
Hoe lees je een uitzondering in de akte?
Zoals hij er staat, en zoals iedereen hem kan lezen. 'Glasschade' betekende in een akte schade door een plotselinge gebeurtenis van buitenaf, niet slijtage zoals condens tussen oud dubbel glas.Gerechtshof Den Haag 2025
Een woord dat niet in de akte staat, kon de VvE niet gebruiken om iets privé te maken. 'Rookgasafvoer' stond er niet, 'rook- en ventilatiekanalen' wel.Amsterdam 2025
Ook onderzoeksrapporten over de oorzaak telden mee. Een glasbedrijf dat een breuk 'hoogst onwaarschijnlijk' noemde, en loslatende dakbedekking op dakkapellen als oorzaak van een lek, bepaalden wie betaalde.Gerechtshof Den Haag 2025 Midden-Nederland 2025
Speelde in: Gerechtshof Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2025 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025
Krijg je alles vergoed als het gemeenschappelijk is?
Niet altijd. Werkt de VvE niet mee, dan kun je de kantonrechter om een machtiging vragen om het herstel namens de VvE te laten doen. Dat lukte bij het dubbel glas. Bij een kelder lukte het niet: de VvE hoefde niet akkoord te gaan met een oplossing die meer dan twee keer zo duur was als het geadviseerde herstel.Gerechtshof Den Haag 2025 Den Haag 2025
Eigen kosten moet je onderbouwen. Eigenaars die uren, materiaal en waardevermindering niet konden aantonen, kregen die niet vergoed, ook al was de leiding gemeenschappelijk.Midden-Nederland 2025
Waar de VvE wel moest betalen, ging het om herstel en aantoonbare kosten, zoals sloop, onderzoek en vervangende huur.Amsterdam 2026 Den Haag 2025
Speelde in: Gerechtshof Den Haag, 2025 · Rechtbank Den Haag, 2025 · Rechtbank Midden-Nederland, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2026 · Rechtbank Den Haag, 2025
Wat je kunt doen
Wat in deze zaken het verschil maakte, was vooral de tekst van de akte.
-
Zoek het onderdeel op in de akteStaat het bij de gemeenschappelijke gedeelten? Is er een uitzondering, en noemt die het letterlijk? In deze zaken bepaalde dat wie betaalde.
-
Zoek oude afspraken opNotulen van de vergadering waarin toestemming voor een verbouwing werd gegeven. Daar stond in deze zaken of er een voorwaarde aan hing.
-
Laat de oorzaak vaststellenEen rapport dat zegt waar het lek zit en waardoor. In een van de zaken bleek niet de afvoerpomp maar de kelderbak de oorzaak.
-
Meld het bij de VvE en bewaar je bonnenWerkt de VvE niet mee, dan kun je de kantonrechter om een machtiging vragen. Houd bij wat je zelf uitgeeft: zonder bewijs kreeg een eigenaar niets terug.
Wat zegt de wet
Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.
- artikel 5:121 BW
- Weigert de VvE zonder redelijke grond mee te werken aan herstel, dan kan een eigenaar de kantonrechter vragen om toestemming het zelf namens de VvE te laten doen.
- artikel 5:129 BW
- Voor de regels over VvE-besluiten geldt de splitsingsakte als de statuten. Een besluit dat in strijd is met de akte, is daardoor nietig.
Hoe weten we dit?
Voor deze pagina bekeken we 8 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.
Bekijk de gebruikte uitsprakenVerberg de uitspraken
- Rechtbank Amsterdam, 14 januari 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:3312 ↗
- Rechtbank Noord-Holland, 18 december 2025 ECLI:NL:RBNHO:2025:15961 ↗
- Rechtbank Den Haag, 10 december 2025 ECLI:NL:RBDHA:2025:24193 ↗
- Rechtbank Den Haag, 12 november 2025 ECLI:NL:RBDHA:2025:21883 ↗
- Gerechtshof Den Haag, 20 mei 2025 ECLI:NL:GHDHA:2025:950 ↗
- Rechtbank Midden-Nederland, 13 februari 2025 ECLI:NL:RBMNE:2025:375 ↗
- Rechtbank Midden-Nederland, 12 februari 2025 ECLI:NL:RBMNE:2025:8014 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 29 januari 2025 ECLI:NL:RBAMS:2025:1000 ↗
Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie