Moet ik de VvE toelaten in mijn woning of op mijn dakterras bij een lekkage?
Er lekt water bij de buren, de VvE wil een onderzoeksbedrijf langs sturen of het dak op via jouw appartement, en jij twijfelt of dat zomaar mag.
In deze zaken moesten eigenaars de VvE toelaten om een lekkage te onderzoeken of te herstellen, maar rechters keken wel hoe ver die toegang mocht gaan.
- De splitsingsakte of het reglement verplichtte de eigenaar om maatregelen tegen schade te dulden en toegang te geven.
- Het werk was nodig omdat de lekkage niet was opgelost, en er was geen alternatief waarover de VvE had besloten.
- De toegang moest redelijk blijven: gefaseerd, op enkele dagen of op afspraak.
- Een machtiging voor jarenlange, nog onbekende toekomstige werkzaamheden ging een rechter te ver.
Dit is gebaseerd op een klein aantal gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan in een andere situatie anders oordelen.
Uitspraken vergeleken
| Situatie | Wat de doorslag gaf | Uitkomst | Uitspraak |
|---|---|---|---|
| Eigenaar weigert onderzoeksbedrijf toegang tot zijn dakterras na lekkages bij de onderburen. | Splitsingsakte en reglement verplichten tot dulden; de eigenaar mag niet zelf het onderzoek bepalen; een gefaseerde aanpak is redelijk. | Eigenaar moet toegang geven en het terras stap voor stap ontruimen, op straffe van een dwangsom, en voorrijkosten betalen. VvE betaalt het verwijderen van de oorspronkelijke tegels. |
Rechtbank Midden-Nederland, 13 mei 2026 · einduitspraak ECLI:NL:RBMNE:2026:2835 |
| Eigenaar van het bovenste appartement weigert werklieden doorgang naar het lekkende dak. | Vaststaande VvE-besluiten, steiger weggestemd, doorgang beperkt tot enkele dagen op afspraak. | Doorgang voor het besloten werk blijft toegestaan, zo nodig met politiehulp. Machtiging voor vijf jaar toekomstig werk vervalt. |
Gerechtshof Den Haag, 28 oktober 2025 · hoger beroep ECLI:NL:GHDHA:2025:2250 |
| Badkamer van een eigenaar lekt al jaren naar beneden; sommaties sinds 2021 zonder resultaat. | Na herstel van alle andere bronnen bleef het lekken; reglement verplicht tot onderhoud van het privédeel. | Eigenaar moet de badkamer waterdicht maken op straffe van een dwangsom en ruim € 9.000 aan schade en kosten betalen. Het verzoek om toegang loopt apart verder. |
Rechtbank Amsterdam, 12 december 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2025:11437 |
| Verhuurster van de benedenwoning eist kosten van lekkage vanuit de badkamer erboven. | Risicoaansprakelijkheid voor gebrekkig kitwerk, maar alleen redelijke en onderbouwde kosten. | Bovenbuurvrouw betaalt € 2.633,97 in plaats van ruim € 4.600 plus proceskosten. |
Rechtbank Amsterdam, 6 februari 2026 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2026:1354 |
Alleen meewerken als het hele dak nieuw wordt
Bij de onderburen lekte het, ook nog in maart 2025, na een reparatie in juni 2024. De ledenvergadering besloot de oorzaak te laten onderzoeken. Op de afgesproken dag weigerde de eigenaar met het dakterras het bedrijf toegang: hij wilde alleen meewerken aan een onderzoek naar vervanging van de volledige dakbedekking.
De kantonrechter vond dat het niet aan hem was om te bepalen welk onderzoek nodig was. Een directe volledige ontruiming van zijn terras ging te ver, maar een gefaseerde aanpak vanaf de randen niet. Hij moet toegang geven op straffe van een dwangsom en de vergeefse voorrijkosten van € 411,40 betalen.
Op één punt kreeg hij gelijk: de tegels en tegeldragers lagen er al sinds de bouw als dakbedekking. Die horen bij de gemeenschappelijke delen, dus de VvE moet € 413,37 voor het verwijderen ervan betalen.
Rechtbank Midden-Nederland · 2026 · Bekijk bron
Via de woonkamer naar het lekkende dak
Het dak van een gebouw met twaalf appartementen lekte en had geen vaste valbeveiliging. De VvE besloot tot reparatie; een steiger van € 6.525 werd weggestemd. De eigenaar van het bovenste appartement wilde geen werklieden met een ladder via zijn woning en terras het dak op laten gaan, omdat een vluchtweg zou ontbreken.
Het hof vond de doorgang noodzakelijk en redelijk: het ging om enkele dagen, materialen gingen buitenom via een lift en het kon op afspraak in zijn aanwezigheid. Twee ladders op drie meter afstand boden een vluchtweg naar het ruime terras.
De kantonrechter had de VvE ook een machtiging voor vijf jaar toekomstig dakwerk gegeven. Die schrapte het hof, omdat over dat werk nog niets vaststond. De eigenaar moest wel de proceskosten in hoger beroep betalen: € 3.211.
Gerechtshof Den Haag · 2025 · Bekijk bron
Een badkamer die bleef lekken
Al in 2020 stelde de VvE vast dat badkamers in het gebouw lekten door hun slechte staat. Na vochtonderzoek, herstel van een balklaag en twee lekdetecties bleek dat de badkamer van één eigenaar helemaal gerenoveerd moest worden. Sinds maart 2021 vroeg de VvE hem meermaals die waterdicht te maken. Vlak voor de zitting lekte het opnieuw.
De eigenaar schreef dat hij de douche sinds 2019 niet gebruikte en door persoonlijke problemen niet op de brieven had kunnen reageren. De rechter oordeelde dat hij de badkamer binnen 30 dagen moet herstellen, op straffe van een dwangsom, en de niet-weersproken schade moet vergoeden. Van het vochtonderzoek kreeg hij maar een derde voor zijn rekening, omdat dat ook andere problemen betrof.
Het verzoek van de VvE om toegang tot de woning hoorde volgens de rechter in een verzoekschriftprocedure thuis en wordt apart voortgezet.
Rechtbank Amsterdam · 2025 · Bekijk bron
Plafond open, rekening omlaag
De verhuurster van een benedenwoning kreeg vochtplekken in het badkamerplafond. Een eerste onderzoek wees naar muizenuitwerpselen, maar later bleek het kit- en voegwerk van de douche bij de bovenbuurvrouw de oorzaak. Na herstel daarvan stopte de lekkage.
De kantonrechter vond de bovenbuurvrouw aansprakelijk, ook al had ze volgens haarzelf steeds meegewerkt: bij deze risicoaansprakelijkheid maakte dat niet uit. Wel hoefde ze alleen redelijke kosten te betalen. De € 2.371,60 voor het openbreken van het plafond was onvoldoende onderbouwd en werd € 742,50, omdat een later onderzoek de oorzaak zonder slopen vond.
Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron
Wat kun jij uit deze uitspraken halen?
Waarom moest de eigenaar de VvE binnenlaten?
In de zaak over het dakterras wees de kantonrechter op het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte, de akte die vastlegt wat privé is en wat gemeenschappelijk. Volgens die stukken moest de eigenaar maatregelen tegen schade dulden en toegang geven. Zijn weigering om het onderzoeksbedrijf binnen te laten was daarmee in strijd met zijn verplichtingen.Midden-Nederland 2026
In een zaak over een lekkende badkamer verplichtte het modelreglement eigenaren hun privégedeelte behoorlijk te onderhouden. De rechter oordeelde dat de eigenaar zijn badkamer moest herstellen om verdere schade aan gemeenschappelijke delen te voorkomen. Zijn verweer dat hij de douche sinds 2019 niet gebruikte, hielp niet: de VvE had dat met de lekdetectierapporten en verwijzing naar de beheerder bestreden.Amsterdam 2025
Speelde in: Rechtbank Midden-Nederland, 2026 · Rechtbank Amsterdam, 2025
Wanneer vond de rechter onderzoek of herstel noodzakelijk?
Bij het dakterras was er na de laatste reparatie in juni 2024 in maart 2025 opnieuw een lekkage bij de onderburen. De eigenaar voerde aan dat het daarna een jaar droog was gebleven. Volgens de rechter betekende dat niet dat de oorzaak was opgelost.Midden-Nederland 2026
Het gerechtshof vond dakwerk noodzakelijk omdat het dak lekte; beide partijen erkenden ook dat reparatie en valbeveiliging nodig waren. De besluiten van de VvE daarover waren niet vernietigd en stonden daarom vast. Dat er later nog een nieuw werkbestek kwam, maakte ze niet onduidelijk.Gerechtshof Den Haag 2025
In de badkamerzaak waren riolering, standleiding en de badkamers op andere verdiepingen al hersteld, en toch ontstond er opnieuw lekkage vanuit de woning. Een lekdetectie met kleurstof had vastgesteld dat de hele badkamer gerenoveerd moest worden. Dat was voor de rechter genoeg om vast te stellen dat die badkamer de lekkages veroorzaakte.Amsterdam 2025
Speelde in: Rechtbank Midden-Nederland, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2025
Mag de eigenaar zelf kiezen hoe de lekkage wordt aangepakt?
De eigenaar van het dakterras wilde alleen meewerken als de hele bitumenlaag werd vernieuwd. De rechter vond dat het aan het professionele onderzoeksbedrijf en de ledenvergadering was om te bepalen welk onderzoek en welke reparatie nodig waren, niet aan de eigenaar.Midden-Nederland 2026
De eigenaar van het bovenste appartement wees op een steiger of hoogwerker als alternatief voor doorgang via zijn woning. Het hof woog mee dat de ledenvergadering een steiger had weggestemd en dat een hoogwerker niet was geoffreerd. Zelf had hij tegen de steiger gestemd; zijn verzoek om die stem later dezelfde avond te corrigeren werd geweigerd. Zijn veiligheidsbezwaren, onderbouwd met een rapport van een veiligheidsbureau, waren geen grond om te weigeren: het werk vond buiten op het dak plaats, er waren twee ladders op drie meter afstand als vluchtweg en het ontbreken van valbeveiliging werd juist door dit werk opgelost.Gerechtshof Den Haag 2025
Speelde in: Rechtbank Midden-Nederland, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2025
Wanneer ging het verzoek van de VvE te ver?
Een directe volledige ontruiming van het dakterras vond de rechter niet redelijk. Een gefaseerde aanpak, beginnend bij de randen en naar binnen werkend, wel. De eigenaar moest het terras alleen ontruimen voor zover het onderzoeksbedrijf dat nodig vond.Midden-Nederland 2026
Het hof vond doorgang via het appartement redelijk omdat het om enkele dagen ging, materialen buitenom via een lift gingen en de doorgang op afspraak in aanwezigheid van de eigenaar kon gebeuren. De VvE kreeg een vervangende machtiging, een toestemming van de rechter die in de plaats komt van die van de weigerende eigenaar. Zo nodig mocht het appartement met de sterke arm, dus met hulp van de politie, worden betreden, maar alleen door werklieden. Een machtiging voor vijf jaar toekomstige dakwerkzaamheden werd wel afgewezen: over aard, omvang en duur daarvan stond nog niets vast en het was niet duidelijk dat de eigenaar zijn medewerking zou blijven weigeren.Gerechtshof Den Haag 2025
In de badkamerzaak vroeg de VvE in een gewone dagvaardingsprocedure ook om toegang tot de woning. De rechter zag dat als een verzoek om een vervangende machtiging, dat met een verzoekschrift moet worden ingediend. Dat deel werd daarom apart voortgezet als verzoekschriftprocedure.Amsterdam 2025
Speelde in: Rechtbank Midden-Nederland, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2025
Wie betaalt wat als het misgaat?
Vanwege de geweigerde toegang en de eerdere communicatie vond de rechter een dwangsom terecht bij het dakterras: een bedrag dat verschuldigd is zolang de eigenaar de uitspraak niet nakomt, hier € 250 per dag tot maximaal € 5.000. Hij moest ook € 411,40 aan vergeefse voorrijkosten van het onderzoeksbedrijf betalen. In de badkamerzaak kwam er een dwangsom van € 100 per dag tot maximaal € 10.000, en moest de eigenaar ruim € 8.200 aan schade vergoeden die hij niet had weersproken.Midden-Nederland 2026 Amsterdam 2025
Wie welke sloopkosten draagt, hing af van de splitsingsakte. De kosten van het weghalen van de privé-terrasdelen waren voor de eigenaar. De tegels en tegeldragers lagen er al vanaf de bouw als dakbedekking, wat de VvE niet weersprak; die hoorden bij de gemeenschappelijke delen en de VvE moest € 413,37 voor het verwijderen betalen.Midden-Nederland 2026
Lekt het water vanuit een woning naar beneden, dan kan de eigenaar daarvoor aansprakelijk zijn, ook buiten de VvE om. In een zaak tussen buren was de bovenbuurvrouw aansprakelijk op grond van risicoaansprakelijkheid, aansprakelijkheid ongeacht schuld, voor verkeerd kit- en voegwerk. Ze hoefde wel alleen redelijke kosten te vergoeden: het dure openbreken van het plafond werd teruggebracht tot € 742,50 omdat een later onderzoek de oorzaak vond zonder iets te slopen.Amsterdam 2026
Speelde in: Rechtbank Midden-Nederland, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2026
Wat je kunt doen
-
Berichten en brieven over afspraken bewarenIn de dakterraszaak keek de rechter naar de eerdere berichten en de brief van de VvE over het onderzoek en naar de weigering op de dag zelf. Die communicatie woog mee bij de dwangsom en bij de voorrijkosten die de eigenaar moest vergoeden. Ook de eigenaar kreeg te horen dat hij zelf vaak de deur dichthield.
-
Splitsingsakte en reglement naast elkaar leggenOf iets privé of gemeenschappelijk is, bepaalde in de dakterraszaak wie de verwijderkosten droeg. Dat de tegels er al vanaf de bouw lagen als dakbedekking, maakte dat de VvE die kosten moest betalen; de terrasdelen van de eigenaar zelf bleven voor zijn rekening.
-
Notulen en besluiten van de ledenvergaderingHet hof ging uit van de VvE-besluiten omdat die niet waren vernietigd. Uit de notulen bleek ook dat een steiger was weggestemd en dat een hoogwerker niet was geoffreerd, waardoor doorgang via het appartement nodig werd geacht.
-
Lekdetectierapporten en gespecificeerde facturenIn de badkamerzaak lieten lekdetecties met kleurstof zien dat de badkamer de bron was. In de burenzaak werd een groot deel van de onderzoekskosten geschrapt omdat er alleen een korte e-mail lag en geen gespecificeerde onderbouwing of rapport; de rechter sloot aan bij de begroting van het expertisebureau.
-
Eigen bezwaren met stukken onderbouwenDe eigenaar van het dakterras verweet de VvE een gemiste garantieregeling en een lang onderzoek, maar onderbouwde dat onvoldoende. In de hofzaak was er wel een veiligheidsrapport, maar het hof vond de concrete situatie op het dak met twee ladders als vluchtweg doorslaggevend.
Wat zegt de wet
Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.
- artikel 5:121 BW
- Dit artikel regelt dat de kantonrechter op verzoek een vervangende machtiging kan geven, die in de plaats komt van toestemming of medewerking die zonder redelijke grond wordt geweigerd.
- artikel 5:130 BW
- Dit artikel regelt dat een appartementseigenaar de kantonrechter kan vragen een besluit van de vergadering van eigenaars te vernietigen.
- artikel 2:15 BW
- Dit artikel regelt wanneer een besluit van een rechtspersoon, zoals een vereniging, vernietigbaar is.
- artikel 6:174 BW
- Dit artikel maakt de bezitter van een gebouw dat niet voldoet aan de eisen die men mag stellen aansprakelijk voor schade die daardoor ontstaat, ongeacht schuld.
Hoe weten we dit?
Voor deze pagina bekeken we 4 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.
Bekijk de gebruikte uitsprakenVerberg de uitspraken
- Rechtbank Midden-Nederland, 13 mei 2026 ECLI:NL:RBMNE:2026:2835 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 6 februari 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:1354 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 12 december 2025 ECLI:NL:RBAMS:2025:11437 ↗
- Gerechtshof Den Haag, 28 oktober 2025 ECLI:NL:GHDHA:2025:2250 ↗
Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie