Naar de inhoud
watzegtderechter.nl

Lekkage bij de bovenburen en waterschade bij mij: wie betaalt?

Water uit het plafond en verzekeraars die naar elkaar wijzen. Zes uitspraken over wie de schade betaalt als het van boven komt.

Door Redactie WatZegtDeRechter Gepubliceerd Gebaseerd op 7 uitspraken
Het korte antwoord

Dat hangt af van waar het lek zit. In deze zaken betaalde:

  • de bovenbuur, als het lek in zijn of haar eigen badkamer zat;
  • de VvE, als het lek in een gemeenschappelijk deel zat;
  • het bedrijf dat de lekkage veroorzaakte.

Wie de oorzaak niet kon aanwijzen, te vroeg sloopte of jaren wachtte, kreeg weinig of niets. Dit beeld komt uit zes gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan anders oordelen.

Uitspraken vergeleken

Klik op een situatie om naar de uitgebreide beschrijving te springen.

SituatieWat de doorslag gafUitkomstUitspraak
Vochtplekken onder de douche van de bovenbuurvrouw Lek in het kitwerk van haar douche Bovenbuurvrouw betaalt Rechtbank Amsterdam, 6 februari 2026 · einduitspraak
ECLI:NL:RBAMS:2026:1354
Water via het balkon van de bovenbuurman Lek in de gemeenschappelijke balkonconstructie VvE betaalt Rechtbank Amsterdam, 7 augustus 2026 · einduitspraak
ECLI:NL:RBAMS:2026:8201
Lekkage na het ontstoppen bij de bovenbuurman Ontstopper had de verstopping doorgedrukt Bedrijf betaalt Gerechtshof Den Haag, 2 juni 2026 · einduitspraak
ECLI:NL:GHDHA:2026:2558
Tien jaar af en aan lekkage onder een dakterras Oorzaak nog onduidelijk Bovenbuur moet laten onderzoeken Rechtbank Amsterdam, 9 september 2026 · kort geding
ECLI:NL:RBAMS:2026:9097
Lekkend terras boven de woonkamer Te vroeg gesloopt, en de VvE is geen bezitter Niets vergoed Gerechtshof Den Haag, 15 september 2026 · einduitspraak
ECLI:NL:GHDHA:2026:2820
Benedenburen wachtten jaren met herstel Lek niet aangetoond in gemeenschappelijk deel VvE hoeft niet te herstellen Rechtbank Den Haag, 10 april 2025 · einduitspraak
ECLI:NL:RBDHA:2025:24052

Muizen of de douche?

Eind 2023 verschenen vochtplekken in het badkamerplafond van een verhuurd appartement. Direct erboven: de badkamer van de bovenbuurvrouw. Een bedrijf wees eerst muizenuitwerpselen aan als oorzaak. Maar het lekte opnieuw.

De verhuurster liet het plafond openbreken. Het kit- en voegwerk van de douche boven bleek de vermoedelijke oorzaak, en latere onderzoeken bevestigden dat. De kantonrechter vond de bovenbuurvrouw als eigenaar aansprakelijk: verkeerd kitwerk is een gebrek. Of zij goed had gereageerd, deed er niet toe. Wel hoefde ze alleen redelijke kosten te betalen. Van € 2.371,60 aan onderzoekskosten bleef € 742,50 over: er lag geen gespecificeerde onderbouwing. Overleg vooraf over het openbreken was niet nodig.

BOVENBUURVROUW BETAALT

Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron

Het balkon was schoon, het lekte toch

Een eigenaar kreeg herhaaldelijk waterschade aan zijn plafond. De huismeester van de VvE wees een verstopte afvoer op het balkon van de bovenbuurman aan, en volgens de VvE hield die zijn balkon niet goed schoon. De verzekeraars wezen allebei aansprakelijkheid af.

De kantonrechter zag het anders. Het balkon was schoon en het water liep goed weg, en toch lekte het. Een lekdetectiebedrijf vond openingen rond het kozijn en bij de regenpijp, in de balkonconstructie. Die is volgens het splitsingsreglement gemeenschappelijk, en volgens dat reglement vergoedt de VvE dan de schade. De VvE moet € 7.209,60 betalen. Schade aan tapijt en een tafelpoot viel buiten die regeling.

VVE BETAALT

Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron

Verstopping doorgedrukt naar beneden

Een monteur ontstopte de keukenafvoer van een appartement. Kort daarna lekte het in de keuken van de benedenbuurman. Op zijn werkbon schreef de monteur dat hij de verstopping waarschijnlijk had verplaatst. Collega's stelden twee dagen later vast dat die was 'doorgedrukt naar beneden'.

Het hof vond het ontstoppingsbedrijf aansprakelijk, ook als het werk op zich zorgvuldig was gedaan: voor een gespecialiseerd bedrijf was dit risico te voorzien. De benedenbuurman vroeg € 12.276,25, onder meer voor nieuw laminaat in zijn hele woning. Volgens het expertiserapport waren twee slaapkamers niet beschadigd. Het hof kende € 3.000 toe.

BEDRIJF BETAALT

Gerechtshof Den Haag · 2026 · Bekijk bron

Tien jaar lekkage onder het dakterras

Al sinds 2015 lekte het af en aan in een verhuurde woning, de laatste keer in de meterkast. De eigenares wees het dakterras van de bovenbuur aan, die ook de enige bestuurder van de VvE was. Eerdere reparaties hielpen niet. Het bedrijf dat het dak had vernieuwd, zag de oorzaak in de manier waarop het terras was aangelegd. De bovenbuur vertrouwde dat niet.

Dan moet er een nieuw onderzoek komen, oordeelde de voorzieningenrechter in kort geding. De bovenbuur moest binnen een week een van vier deskundigen inschakelen en betaalt dat onderzoek. Herstel van zijn eigen deel komt voor zijn rekening, herstel van gemeenschappelijke delen voor de VvE. Allebei op straffe van een dwangsom.

ONDERZOEK VERPLICHT

Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron

Te vroeg gesloopt, oorzaak onvindbaar

In een trapsgewijs gebouwd complex ligt het terras van het ene appartement boven de woonkamer van het andere. Een eigenaar meldde een lekkage. Er stond een afspraak met de VvE en haar aannemer, maar hij begon al eerder met slopen. Daardoor kon de oorzaak niet meer worden vastgesteld.

Van de VvE eiste hij € 26.164,83 voor herstel. Het hof wees alles af. Hij baseerde zich op de aansprakelijkheid van de bezitter van een gebouw, maar de VvE is beheerder en geen bezitter: dat zijn de eigenaren samen, en die waren geen partij. Dat de verzekeraar van de VvE eerder geld had uitgekeerd, was geen erkenning van aansprakelijkheid.

NIETS VERGOED

Gerechtshof Den Haag · 2026 · Bekijk bron

Ruim vier jaar wachten met herstel

Begin 2020 lekte er water uit het plafond van benedenburen in een gebouw met drie appartementen. Een lekdetectierapport stelde forse gevolgschade vast. De opstalverzekeraar wilde maar € 2.500 vergoeden, omdat de schade te laat was gemeld.

Pas in oktober 2024 stelden de benedenburen voor dat de VvE hun woning zou herstellen, voor € 97.777,45. De andere eigenaren stemden tegen, en de rechter vond dat redelijk. Dat het lek in een gemeenschappelijk deel zat, stond niet vast: ze legden maar drie pagina's van de splitsingsakte over. De schade was door het wachten opgelopen van een schatting van minimaal € 50.000 naar die offerte, en ook die offerte was niet onderbouwd.

VVE HOEFT NIET TE HERSTELLEN

Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron

Wat kun jij uit deze uitspraken halen?

In deze zaken kwamen steeds dezelfde vragen terug. Stel ze jezelf ook.

Betaalt de bovenbuur of de VvE?

Dat hangt af van waar het lek zit. Lekte het kitwerk van de douche boven, dan was de bovenbuurvrouw als eigenaar aansprakelijk. Of zij goed had gereageerd, deed er niet toe.Amsterdam 2026

Zat het lek in de balkonconstructie, die volgens het splitsingsreglement gemeenschappelijk was, dan betaalde de VvE. Dat de bovenbuurman zijn balkon niet zou schoonhouden, bleek niet.Amsterdam 2026

Let wel op wie je aanspreekt. Een eigenaar die de VvE aansprakelijk stelde als bezitter van het gebouw, verloor: de VvE is beheerder, de eigenaren samen zijn de bezitter.Gerechtshof Den Haag 2026

Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026 · Rechtbank Amsterdam, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2026

Wat als de oorzaak niet duidelijk is?

Dan kun je eisen dat er onderzoek komt. Na jaren lekkage moest een bovenbuur in kort geding binnen een week een deskundige inschakelen, en dat onderzoek betalen.Amsterdam 2026

Sloop niet te vroeg. Een eigenaar die begon voordat de aannemer van de VvE de oorzaak kon vaststellen, kreeg niets vergoed. Openbreken om de oorzaak te vinden mocht wel, ook zonder overleg vooraf, oordeelde een andere rechter.Gerechtshof Den Haag 2026 Amsterdam 2026

Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2026 · Rechtbank Amsterdam, 2026

Wat als een bedrijf het lek veroorzaakte?

Dan kon je dat bedrijf aanspreken. Een ontstopper die een verstopping naar beneden had doorgedrukt, was aansprakelijk, ook als het werk op zich zorgvuldig was gedaan.Gerechtshof Den Haag 2026

Speelde in: Gerechtshof Den Haag, 2026

Krijg je alle kosten terug?

Alleen redelijke en onderbouwde kosten. Onderzoekskosten zonder specificatie gingen van € 2.371,60 naar € 742,50. Nieuw laminaat in een hele woning werd niet vergoed, toen twee kamers niet beschadigd waren.Amsterdam 2026 Gerechtshof Den Haag 2026

Wachten kan duur uitpakken. Benedenburen die ruim vier jaar wachtten, liepen het risico dat een deel van de opgelopen schade voor hun eigen rekening kwam.Den Haag 2025

Schade aan spullen, zoals tapijt, viel in een zaak buiten de regeling in het splitsingsreglement.Amsterdam 2026

Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026 · Gerechtshof Den Haag, 2026 · Rechtbank Den Haag, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2026

Wat je kunt doen

Wat in deze zaken het verschil maakte, was snel en zorgvuldig vastleggen.

  1. Meld het meteenBij de bovenbuur, de VvE en je verzekeraar. Na een late melding wilde de verzekeraar in een zaak maar € 2.500 vergoeden.
  2. Laat de oorzaak vaststellen voordat je slooptGeef de VvE en haar aannemer de kans om te kijken. Maak foto's van alles.
  3. Lees je splitsingsreglementDaar staat wat gemeenschappelijk is en wie de schade vergoedt. Lever het hele stuk in, niet een paar pagina's.
  4. Bewaar specificatiesFacturen en offertes met uitsplitsing. Zonder onderbouwing werden bedragen verlaagd.

Wat zegt de wet

Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.

artikel 6:174 BW
De bezitter van een gebouw is aansprakelijk voor schade door een gebrek daaraan.

Hoe weten we dit?

Voor deze pagina bekeken we 7 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.

Bekijk de gebruikte uitspraken

Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie

WhatsApp Facebook LinkedIn