Naar de inhoud
watzegtderechter.nl

Wie betaalt de reparatie in mijn appartementsgebouw: ik of de VvE?

Er lekt iets, er groeit schimmel of het dubbel glas beslaat aan de binnenkant. Dan begint de discussie: is dit jouw probleem of dat van de vereniging?

Door Redactie WatZegtDeRechter Laatst gecontroleerd Gebaseerd op 8 uitspraken
Het korte antwoord

Dat hangt af van wat er in de splitsingsakte en het reglement van jouw gebouw staat. In de zaken die wij bekeken gaf die tekst de doorslag; waar iets zit of wie het gebruikt, telde minder zwaar.

In de uitspraken die wij bekeken keken rechters vooral naar de letterlijke tekst van de splitsingsakte en het reglement. Een lekke kelderbak, rotte vloerbalken, een lekkende waterleiding diep in de badkamervloer en het dak van een latere uitbouw bleken gemeenschappelijk, ook al had maar één eigenaar er iets aan. Hetzelfde onderdeel kan per gebouw anders uitvallen. In het ene gebouw waren de rookgasafvoeren gemeenschappelijk, omdat het reglement 'de rook- en ventilatiekanalen' zonder beperking gemeenschappelijk noemde. In het andere erkende de VvE zelf dat ze privé waren en mocht zij ze niet uit de gemeenschappelijke pot vervangen. Verder woog mee of er bij een verbouwing iets was afgesproken over onderhoud, hoe een uitzondering als 'glasschade' precies was verwoord en wat onderzoeksrapporten over de oorzaak zeiden. En ook als iets gemeenschappelijk was, kreeg de eigenaar niet automatisch alles. In één zaak hoefde de VvE niet akkoord te gaan met de duurste oplossing. In een andere kregen eigenaars hun eigen kosten niet vergoed, omdat ze die onvoldoende onderbouwden.

Zo liep het in andere zaken af

Schimmel in het souterrain bleek een funderingsprobleem

Op de avond voor de levering in juni 2023 hoorden de kopers van een appartement op de begane grond met souterrain dat er water in het souterrain stond, door een kapotte sanibroyeur. Na de levering vervingen ze het apparaat en zetten ze bouwdrogers neer, maar het souterrain bleef vochtig en er kwam steeds schimmel op de muren. Onderzoekers stelden vast dat niet de sanibroyeur maar de lekke betonnen kelderbak de oorzaak was. Het souterrain werd tot casco gesloopt. Later bleek uit onderzoek in opdracht van de VvE dat de scheuren waarschijnlijk komen door een aangetaste houten paalfundering en dat twee vloerbalken rot zijn.

De VvE besloot wel tot funderingsherstel, maar wilde de kelderbak, de vloerbalken en het souterrain niet betalen. Volgens de VvE waren die privé, omdat ze alleen de woning van de kopers dienen. Ook vond zij dat de kopers zonder toestemming hadden gesloopt en dat ze de verkoper moesten aanspreken.

De rechter zag dat anders. Volgens het reglement zijn de fundering, de dragende muren en het geraamte gemeenschappelijk. De kelderbak hoort bij de fundering en heeft een dragende functie; dat alleen de kopers het souterrain gebruiken, verandert daar niets aan. De vloerbalken vallen onder 'vloeren tussen privégedeelten'. Toestemming vragen voor de sloop lag niet voor de hand, omdat de kopers toen nog dachten dat de sanibroyeur de oorzaak was. De VvE moet alles laten herstellen en € 42.611,64 schadevergoeding betalen voor sloopkosten, onderzoekskosten en vervangende huur. Gederfde huurinkomsten werden niet vergoed.

VVE BETAALT HERSTEL ÉN SCHADE

Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron

Condens tussen het dubbel glas: glasschade of slijtage?

Twee eigenaars kregen last van condens tussen de dubbele beglazing in de buitengevel en vroegen in februari 2021 om reparatie. De beheerder vond lek glas niet VvE-gerelateerd. De glasverzekeraar van de VvE weigerde dekking, omdat lekgeslagen ruiten ouder dan tien jaar niet verzekerd zijn. Het bestuur wees daarna naar een artikel in de splitsingsakte over 'glasschade', die voor rekening van de eigenaars zou komen. De offerte: € 4.849,75 exclusief btw.

Dat de kozijnen met beglazing gemeenschappelijk zijn, stond niet ter discussie. De vraag was alleen of condens 'glasschade' is. Het glasbedrijf dat de beheerder zelf had ingeschakeld, zag geen ster, barst of scheur en noemde een breuk 'hoogst onwaarschijnlijk'. Het glas stamde uit 2006 en minstens twee andere eigenaars hadden hetzelfde probleem.

Het hof las 'glasschade' in deze akte als schade door een plotselinge gebeurtenis van buitenaf, niet als een gebrek of slijtage. Dan geldt de hoofdregel uit de akte: onderhoud en herstel van gemeenschappelijke zaken is voor gezamenlijke rekening. De eigenaars mogen de reparatie namens de VvE laten uitvoeren op kosten van de VvE.

SLIJTAGE, DUS VOOR DE VVE

Gerechtshof Den Haag · 2025 · Bekijk bron

De dakkapellen kwamen met een voorwaarde

In december 2005 kreeg de eigenares van de dakkapellen toestemming van de ledenvergadering om voor en achter dakkapellen te plaatsen. Daar hing een voorwaarde aan: alle onderhoudskosten 'ten gevolge van het plaatsen van de dakkapellen' kwamen voor haar rekening. In 2007 werden de dakkapellen geplaatst. In juni 2024 begon het te lekken en een noodreparatie van de VvE hielp maar ongeveer anderhalve maand.

Het dak en de dakkapellen zijn gemeenschappelijk, dus in beginsel betaalt de VvE het onderhoud, tenzij iets anders is afgesproken. De eigenares van de dakkapellen vond dat de voorwaarde alleen ging over kosten die direct door het plaatsen ontstonden en niet over onderhoud jaren later. De VvE las de afspraak breder.

De kantonrechter vond de voorwaarde wat ongelukkig geformuleerd maar duidelijk genoeg: ook later onderhoud en herstel zijn voor de eigenares. Dat bleek onder meer uit de voorbeelden in de voorwaarde, zoals onderhoud van kunststof kozijnen, dat juist in de jaren na plaatsing gebeurt. Omdat loslatende dakbedekking op de dakkapellen een oorzaak van de lekkage was, is dat herstel voor haar. Het vervangen van de hemelwaterafvoer en het schoonmaken van de dakgoten heeft niets met de dakkapellen te maken en is wel voor de VvE. Het gaat om een voorlopig oordeel in kort geding.

EIGENARES BETAALT DAKKAPELLEN ZELF

Rechtbank Midden-Nederland · 2025 · Bekijk bron

De VvE wilde alle rookgasafvoeren vervangen

In een gebouw met 25 appartementen heeft elk appartement een eigen cv-ketel met een eigen rookgasafvoer. Die afvoeren lopen door een gemeenschappelijke schacht, maar zijn niet aan elkaar gekoppeld. Op 18 maart 2025 besloot de ledenvergadering, met één tegenstem, alle afvoeren te laten vervangen met een maximaal budget van € 87.000. Volgens de notulen konden eigenaren hun afvoer niet zonder hak- en breekwerk en overlast voor anderen vervangen; ook veiligheid werd genoemd.

De VvE erkende zelf dat de rookgasafvoeren privé zijn. De eigenaars die bezwaar maakten, vonden dat de VvE daarom geen beslissing over vervanging mocht nemen. De VvE vond dat het ging om deugdelijk onderhoud van het gebouw en de veiligheid van iedereen.

De kantonrechter vond dat de VvE wel een verantwoordelijkheid heeft voor de gemeenschappelijke veiligheid, maar daarom nog niet mag besluiten zaken te vervangen die volgens de splitsingsakte duidelijk privé zijn. Bovendien zou de vervanging uit de gemeenschappelijke gelden worden betaald, terwijl het reglement privégedeelten voor rekening en risico van de eigenaar laat. Het besluit is nietig. De eigenaars die bezwaar maakten, zeiden op de zitting geen bezwaar te hebben tegen vervanging van losse afvoeren of tegen coördinatie daarvan door de VvE.

BESLUIT VAN DE VVE NIETIG

Rechtbank Noord-Holland · 2025 · Bekijk bron

Kelder gemeenschappelijk, maar geen recht op de duurste oplossing

De bewoners van de benedenwoning kochten in 2019 een woning met kelder in een klein complex. In de koopovereenkomst stond al dat de fundering niet in orde zou zijn. De kelder lekte meerdere keren. Een adviesbureau adviseerde in december 2024 de keldermuren en -vloer te injecteren (geoffreerd op € 35.750) en de bestrating in de voortuin vrij te maken van de gevel (geraamd op € 1.500). Op de VvE-vergadering ging de voorkeur uit naar een bedrijf dat een nieuwe kelderbak wilde plaatsen, met een post voor funderingswerk, voor in totaal € 109.890. Er werd besloten eerst financiering te onderzoeken.

De twee andere eigenaars vonden de kelder privé en de offerte veel te duur. Op het eerste punt kregen ze geen gelijk: volgens de kantonrechter horen de muren en vloer van de kelder bij de gemeenschappelijke schil van het gebouw.

Toch kregen de bewoners van de benedenwoning geen machtiging om de opdracht namens de VvE te geven. Dat funderingsherstel nodig was, was onvoldoende onderbouwd; een rapport uit 2019 noemde de situatie stabiel. Injecteren plus de tuin afgraven was volgens rapporten geadviseerd en minder dan de helft zo duur als de € 85.000 (zonder funderingskosten) voor de nieuwe kelderbak. Dat goedkopere oplossingen later weer onderhoud kunnen vragen, betekende volgens de rechter niet dat de VvE met de duurste optie akkoord moest gaan, zeker niet bij zulke hoge kosten voor drie particuliere eigenaars.

GEMEENSCHAPPELIJK, MAAR GEEN DURE KELDERBAK

Rechtbank Den Haag · 2025 · Bekijk bron

Wat kun je hieruit halen?

In de zaken die wij bekeken kwamen steeds dezelfde vragen terug. Deze vragen kun je je over je eigen situatie stellen.

  • Wat staat er letterlijk in de splitsingsakte en het reglement? In deze zaken gaf de tekst de doorslag. Woorden als 'fundering', 'gevels', 'daken', 'vloeren tussen privégedeelten' of 'rook- en ventilatiekanalen' bepaalden of iets gemeenschappelijk was. Een gewoonte binnen de VvE of een memo telde daarnaast niet mee als het niet in de akte stond. Speelde in: Amsterdam 2026, Den Haag 2025, Amsterdam 2025, Midden-Nederland 2025, Noord-Holland 2025
  • Maakt het uit dat alleen jij het onderdeel gebruikt? Een kelderbak onder één appartement, een waterleiding na de hoofdkraan en de buitenkant van een uitbouw die alleen via één woning bereikbaar is, bleken toch gemeenschappelijk. Maar in een ander gebouw rekende het reglement een installatie die uitsluitend één appartement dient juist niet tot het gemeenschappelijke. Speelde in: Amsterdam 2026, Midden-Nederland 2025, Den Haag 2025, Noord-Holland 2025
  • Zijn er bij een verbouwing afspraken gemaakt over onderhoud? Bij de dakkapellen was in 2005 schriftelijk afgesproken dat de onderhoudskosten voor de eigenares waren, en dat hield stand. Bij een uitbouw uit 1989 was de toestemming zonder voorwaarden gegeven; de VvE kon daar achteraf geen voorwaarden meer aan verbinden. Speelde in: Midden-Nederland 2025, Den Haag 2025
  • Staat er een uitzondering in de akte en hoe is die precies verwoord? Het hof las 'glasschade' als schade door een plotselinge gebeurtenis van buitenaf, niet als slijtage. Bij de rookgasafvoeren telde juist mee dat een beperking die bij andere onderdelen wel stond, bij de rook- en ventilatiekanalen ontbrak. Speelde in: Gerechtshof Den Haag 2025, Amsterdam 2025
  • Wat zeggen de onderzoeksrapporten over de oorzaak? Rapporten wezen een lekke kelderbak aan in plaats van een sanibroyeur, sloten een breuk in het glas vrijwel uit, noemden loslatende dakbedekking op dakkapellen als oorzaak of beschreven een fundering als stabiel. Dat bepaalde mee wie wat moest betalen en welke oplossing redelijk was. Speelde in: Amsterdam 2026, Gerechtshof Den Haag 2025, Midden-Nederland 2025, Den Haag 2025
  • Kun je de kosten die je zelf maakte aantonen? In één zaak kregen eigenaars niets vergoed, omdat een offerte en losse bonnetjes niet lieten zien wat er was betaald en hersteld. In een andere zaak werden sloopkosten, onderzoekskosten en vervangende huur met precieze bedragen toegekend. Speelde in: Midden-Nederland 2025, Amsterdam 2026

Wat kun je nu doen?

  1. Kijk in de regels van je VvE

    In de splitsingsakte, het reglement en een eventueel huishoudelijk reglement staat wat er in jullie gebouw is afgesproken.

  2. Breng het in bij de VvE

    Bespreek het met het bestuur of vraag of het op de agenda van de vergadering kan.

  3. Laat je informeren

    Het Juridisch Loket of je rechtsbijstandsverzekering kan je vertellen welke mogelijkheden er in jouw situatie zijn.

Hoe weten we dit?

Voor deze pagina bekeken we 8 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.

Bekijk de gebruikte uitspraken

Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie

WhatsApp Facebook LinkedIn