Zes ton rottende kaas onder de vloer. De VvE wil ervan af

'Kruipruimte ligt een laag water en kaas.' Zo noteerde een ontstoppingsbedrijf het in juli 2024 op zijn factuur.r.o. 3.9

Boven die kruipruimte werd mozzarella en ricotta gemaakt. In de winkels en woningen ernaast en erboven hing volgens melders 'een ondragelijke stank'.r.o. 3.8r.o. 3.10

Kaas maken onder zes woningen

Het gebouw heeft op de begane grond zes bedrijfsruimtes, met daarboven zes eengezinswoningen. De eigenaar van een van die ruimtes maakte er sinds 2012 zelf kaas. Later verhuurde hij de ruimte aan nieuwe kaasmakers, die hetzelfde deden.r.o. 3.5r.o. 3.7r.o. 3.8

Een keuringsdienst kwam langs na meldingen bij de NVWA. De ondernemer bevestigde dat het stonk omdat de riolering stuk was. Toen hij de kruipruimte opende, werd 'een enorme rottingslucht' waargenomen.r.o. 3.10

Een bedrijf dat de VvE inschakelde, kwam niet verder dan een of twee meter de kruipruimte in, vanwege de vervuiling en de gassen. Het oordeel: 'Riolering onder de kruipruimte is drama.' Leidingen lagen uit elkaar, ratten hadden gaten gemaakt en er werd te heet geloosd.r.o. 3.16

Eind 2024 haalde dat bedrijf er 6 ton rottende kaasresten uit. Daarna werd de kruipruimte met zand gevuld.r.o. 3.16

Fabriek of kaasmakerij?

De kaasmakers zeiden toe het afvalwater voortaan in grote vaten op te slaan, die hun leverancier ophaalt. De putjes in de vloer stortten ze dicht.r.o. 3.15r.o. 5.24

Toch wilde de VvE dat er in het gebouw geen kaas meer werd gemaakt. Er draaide een industriële fabriek, en dat paste niet bij de bestemming bedrijfsruimte. De kaasmakers spraken van een ambachtelijke kaasmakerij op kleine schaal.r.o. 5.10r.o. 5.15r.o. 5.16

De rechtbank las de splitsingsakte. Die verbiedt horeca, erotiek en kamerverhuur, maar niets wijst erop dat kleinschalige productie van etenswaren niet mag. Dat er fabrieksmatig werd geproduceerd, was niet gebleken.r.o. 5.19r.o. 5.21

Hoe erg ruikt het nu?

De VvE kwam met video's, meldingen bij de gemeente en enquêtes onder omwonenden. De kaasmakers ontkenden niet dat er geuren en geluiden vrijkomen, maar vonden een verbod te ver gaan.r.o. 5.11r.o. 5.12

Ze hadden maatregelen genomen, zeiden ze. Welke, werd ook na vragen van de rechtbank niet duidelijk. Daarom komt er eerst een deskundige. Het voorschot daarvoor betaalt de VvE.r.o. 5.12r.o. 5.13r.o. 5.14

De rekening voor het verleden

Over het verleden was de rechtbank wel duidelijk. Er was 'zeer ernstige stankoverlast'. De koppelstukken onder de putjes hadden gaten, en daardoor is afvalwater met kaasresten gelekt. Daarvoor zijn de kaasmakers aansprakelijk.r.o. 5.31r.o. 5.32

Ook op de achtergevel lieten ze een spoor achter: een witte waas. Daartegen voerden ze geen verweer.r.o. 5.25r.o. 5.26

En de eigenaar had nooit de verplichte gebruikersverklaring ingeleverd, waarin een huurder belooft zich aan de regels van de VvE te houden. Dat gaf hij op de zitting toe.r.o. 5.6r.o. 5.8r.o. 5.9

Partijen mogen intussen ook zelf proberen er samen uit te komen.r.o. 5.48