De garage van een ander in hun tuin wordt een tiny house
De gemeente gaf een vergunning en de aannemer was al begonnen. Maar de garage staat in de tuin van de buren en die zeggen dat niemand ooit ja heeft gezegd.
In de tuin van een benedenwoning staat een garage. Maar die is niet van de bewoners. Hij heeft een eigen eigenaar, en is te bereiken vanaf de straat.r.o. 2.1r.o. 2.2
Die eigenaar wilde er een tiny house van maken. Met een voordeur aan de achterkant, op een strook grond achter de garage. Met een extra bouwlaag die over die strook uitsteekt. En een raam met zicht op de tuin.r.o. 2.3
Een vergunning met een kanttekening
Bij de aanvraag zaten toestemmingen van mensen uit een van de andere woningen. De gemeente gaf de vergunning, met een zin die later belangrijk bleek.r.o. 2.4r.o. 2.5
“wij wijzen erop dat rechten van derden aan het gebruik van deze vergunning in de weg kunnen staan” Uit de uitspraak r.o. 2.5
Daarna kreeg de benedenwoning nieuwe eigenaren, met het exclusieve gebruik van de tuin. Ze vroegen de garage-eigenaar te bevestigen dat ze niet over de tuin zou bouwen en geen deur of raam naar de tuin zou maken. Dat weigerde ze. Intussen was een aannemer al begonnen met voorbereidend werk.r.o. 2.1r.o. 2.7r.o. 2.8
Toestemming via WhatsApp
De garage-eigenaar procedeerde zonder advocaat. De tuin is van de VvE, niet van de buren, vond ze. De vorige eigenaar en anderen in het gebouw hadden ingestemd. En de oude garage had al ramen.¶ 11r.o. 3.3
De voorzieningenrechter ging daar niet in mee. Een toestemming die ook nieuwe eigenaren bindt, moet van de VvE komen en zo zijn vastgelegd dat kopers ervan kunnen weten. Wat de vorige eigenaar in een lange WhatsApp-correspondentie zou hebben gezegd, was 'volstrekt zonder belang'.r.o. 4.6
En de toestemmingen bij de aanvraag kwamen van huurders, die zo'n toestemming niet konden geven. De gemeente had zich op het verkeerde been laten zetten.r.o. 4.5r.o. 4.6
Dichte luiken of een groot raam
Een garage met een ingang aan de straat en ramen met dichte luiken is 'wezenlijk anders' dan een woning met een deur naar de strook, een overbouw en een groot raam naar de tuin, oordeelde de rechter. En een recht van overpad over die strook had de garage-eigenaar niet aannemelijk gemaakt.r.o. 4.8r.o. 4.9
“Een omgevingsvergunning vormt echter geen legitimatie voor inbreuk op de civiele rechten van derden” Uit de uitspraak r.o. 4.12
Helemaal stilleggen hoefde niet. Ze mag haar garage verbouwen, zolang ze de rechten van de buren respecteert. Alleen wat daar inbreuk op maakt, is verboden.r.o. 4.10
- De garage-eigenaar mag de deur naar de strook, de overbouw en voorlopig ook het raam met zicht op de tuin niet bouwen.r.o. 5.1
- Een algeheel bouwverbod kwam er niet.r.o. 4.10r.o. 5.5
Omdat ze bij haar standpunt bleef, kwam er wel een dwangsom op het verbod.r.o. 4.11
Bron & verantwoording
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Uitspraak
- 17 juli 2025
- Soort uitspraak
- Voorlopig oordeel (kort geding)
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2025:11231
Dit is een voorlopig oordeel in kort geding. In een gewone procedure kan de uitkomst anders zijn.
Dit verhaal is gebaseerd op deze ene uitspraak. Alle feiten komen uit de uitspraak zelf; met "Toon bronverwijzingen" zie je bij elke alinea op welke rechtsoverwegingen die steunt. De Rechtspraak heeft de namen weggelaten en wij zoeken ze niet op. Een andere rechter kan in een vergelijkbare zaak anders beslissen. Dit is geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie