De buren zetten een dakkapel pal tegen de zijne. Wie moet wijken?

Een foto met op de achterkant een datumstempel: '97/12'. Tijdens de zitting bekeek de advocaat van de buren het stempel en bevestigde het. Daarmee was de zaak in feite beslist.r.o. 4.9r.o. 4.10

Uitkijken op een muur

Een eigenaar heeft sinds 1997 een appartement op de bovenste verdieping, met een dakkapel met ramen. Tot 2008 woonde hij er zelf, daarna verhuurde hij het.r.o. 2.1r.o. 2.3r.o. 2.5

In 2023 kreeg het pand ernaast nieuwe eigenaren. Die verbouwden en zetten op hun dak, aan zijn kant, ook een dakkapel. Pal tegen de zijne aan, met een dichte zijmuur, op hooguit 20 tot 25 centimeter van zijn ramen. Daarmee verdween grotendeels het licht.r.o. 2.6r.o. 4.13

Hij eiste dat de nieuwe dakkapel weg ging of werd aangepast, zodat er minstens twee meter tussen zat.r.o. 3.1

De buren wijzen terug

Volgens de buren was juist zíjn dakkapel het probleem: die zou zonder vergunning zijn gebouwd. Ze vroegen de gemeente op te treden. Dat werd afgewezen, en ze gingen in beroep bij de bestuursrechter.r.o. 2.8r.o. 2.10r.o. 4.15

De gemeente ging er op basis van luchtfoto's van uit dat de oude dakkapel er al sinds 1980 zat. Een precieze bouwdatum was er niet.r.o. 2.9

De tweemeterregel, andersom

Ramen binnen twee meter van de grens met de buren mogen niet zomaar. De buren kunnen eisen dat zo'n raam dicht gaat. Maar dat recht verjaart, in beginsel twintig jaar nadat de situatie is ontstaan.r.o. 4.4r.o. 4.10

Is het verjaard, dan draait de regel om. Dan mag de buur binnen twee meter van dat raam niets bouwen dat onredelijke hinder geeft.r.o. 4.4

Dankzij de foto stond vast dat de ramen er in elk geval sinds december 1997 zaten. Meer dan twintig jaar dus: het recht van de buren was verjaard. Of de oude dakkapel een vergunning had, maakte daarvoor niet uit.r.o. 4.11r.o. 4.16

Zoals het nu is

De nieuwe dakkapel nam het licht grotendeels weg. Dat er in de kamer nog andere ramen zijn, deed er niet toe. Bovendien kon hij zijn ramen niet goed schoonmaken, en ze gingen nauwelijks meer open.r.o. 4.13

De buren boden aan hun dakkapel zo aan te passen dat er nauwelijks licht verloren ging. Dat hielp niet.r.o. 4.7r.o. 4.14

“aan de hand van de situatie zoals deze nu is.” Uit de uitspraak r.o. 4.14

Wel hield de rechter rekening met de zaak bij de bestuursrechter. Moet de oude dakkapel daar toch weg, dan ligt het misschien anders.r.o. 4.17r.o. 4.19

Een nieuw dakraam van de buren, ook binnen twee meter, mocht blijven. Het keek alleen uit op zijn schuine dak. Daar op de tweemeterregel staan, was misbruik van zijn recht.r.o. 4.23r.o. 4.25

Daarna is het aan beide partijen om, het liefst samen, te bekijken wat nog zinvol is.r.o. 4.19