Scheuren in mijn huis door de verbouwing van de buren: wie betaalt de schade?
De buren verbouwen en kort daarna zie je scheuren in je eigen muren. Drie uitspraken over wie het herstel betaalt.
De aannemer van de buren, als hij aantoonbaar iets fout deed. In deze zaken betaalde de aannemer als:
- een deskundige het verband tussen het werk en de scheuren onderbouwde;
- en de aannemer daar niets serieus tegenover zette.
Schade die ook bij zorgvuldig werk niet te voorkomen was, bleef in een zaak buiten de vergoeding. Dit beeld komt uit drie gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan anders oordelen.
Uitspraken vergeleken
Klik op een situatie om naar de uitgebreide beschrijving te springen.
| Situatie | Wat de doorslag gaf | Uitkomst | Uitspraak |
|---|---|---|---|
| Scheuren direct na het slopen van de achtergevel | Afgeweken van het constructieplan | Aannemer betaalt |
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14 juli 2026 · einduitspraak ECLI:NL:GHARL:2026:4586 |
| Garage schoof langzaam opzij na ontgraven | Geen grondonderzoek, geen stabiliserende maatregelen | Aannemer betaalt |
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14 januari 2025 · einduitspraak ECLI:NL:GHSHE:2025:62 |
| Water en verzakking na een grote verbouwing | Water door slordig werk, verzakking niet te voorkomen | Alleen de waterschade |
Rechtbank Amsterdam, 18 maart 2026 · tussenvonnis ECLI:NL:RBAMS:2026:3068 |
De huishoudelijke hulp zag de scheuren
Een aannemer verbouwde het huis van de buren en sloopte de achtergevel op de begane grond. De huishoudelijke hulp hoorde die dag een harde klap, en kort daarna zaten er twee scheuren in de muur tussen beide woningen. De aannemer ontkende dat zijn werk de oorzaak was.
Overleg over een gezamenlijke deskundige liep vast. De buren schakelden zelf een bouwpatholoog in. Die zag dat, anders dan in het constructieplan, geen koppelbalk of trekstrip was aangebracht. Het hof volgde dat rapport. De aannemer was zelf voortijdig weggegaan bij de opname, bracht geen eigen deskundige in en kwam pas op de zitting met de stelling dat hij wél een koppelbalk had geplaatst. Te laat. Hij moet € 4.250 voor herstel betalen, en ook de kosten van de deskundige.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 2026 · Bekijk bron
Een garage die langzaam opzij schoof
Een aannemer brak een oude schuur naast de garage van de buurvrouw af en bouwde er een woning, dichter bij de garage. Daarna kwamen er scheuren in de garage, die steeds erger werden. Jaren later stelde een deskundige vast dat het ontgraven voor de nieuwe fundering zonder stabiliserende maatregelen de garage opzij had laten schuiven.
De aannemer vond de zaak verjaard. Het hof niet: de termijn van vijf jaar begon pas toen het rapport er lag. Zijn tegenrapport bevatte vooral mogelijkheden en twijfels. Hij had vooraf geen grondonderzoek gedaan en geen damwand geplaatst. Dat er geen nulmeting was, kwam voor zijn rekening. Hij moet onder meer € 7.974,88 voor herstel betalen.
Gerechtshof 's-Hertogenbosch · 2025 · Bekijk bron
Water wel vergoed, verzakking niet
Naast een woning werd het buurhuis flink verbouwd: binnen vrijwel gestript, een uitbouw en een nieuwe verdieping. Daarna kwam er water in het souterrain en ontstond schade in de woonkamer. De eigenaar eiste € 62.500 van de aannemer.
De rechtbank splitste de schade. De aannemer had de blootgelegde gezamenlijke muur niet goed afgedekt en geen waterdichte aansluiting gemaakt. Zelfs de deskundige van zijn eigen verzekeraar erkende dat de waterschade daardoor kon zijn ontstaan. Daarvoor is hij aansprakelijk. De verzakking kwam waarschijnlijk wel door het extra gewicht van de nieuwe verdieping. Maar dat kon de aannemer ook bij zorgvuldig werk niet voorkomen, en de eigenaar had niet onderbouwd dat er een aanmerkelijk risico op schade was. Een bedrag is er nog niet.
Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron
Wat kun jij uit deze uitspraken halen?
In deze zaken kwamen steeds dezelfde vragen terug. Stel ze jezelf ook.
Hoe laat je zien dat de verbouwing de oorzaak is?
Met een rapport van een deskundige. Buren die zelf een bouwpatholoog inschakelden, kregen gelijk: het hof volgde dat rapport, ook omdat de aannemer geen eigen deskundige inbracht. Een verklaring van de huishoudelijke hulp over de scheuren ondersteunde het.Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026
Een tegenrapport vol mogelijkheden en twijfels hielp de aannemer niet. Dat er geen nulmeting was gedaan, kwam voor zijn rekening.Gerechtshof 's-Hertogenbosch 2025
Speelde in: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2026 · Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2025
Wat moest de aannemer doen?
Zorgvuldig werken en risico's voor de buren beperken. Een aannemer die afweek van het constructieplan, was aansprakelijk. Net als een aannemer die zonder grondonderzoek en zonder damwand ontgroef.Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026 Gerechtshof 's-Hertogenbosch 2025
Ook een slordig afgedekte gezamenlijke muur en een niet waterdichte aansluiting maakten de aannemer aansprakelijk voor waterschade.Amsterdam 2026
Speelde in: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2026 · Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2026
Wat als de schade niet te voorkomen was?
Dan betaalde de aannemer in een zaak niet. Verzakking door het extra gewicht van een nieuwe verdieping kon hij ook bij zorgvuldig werk niet voorkomen, en de eigenaar had niet onderbouwd dat er een aanmerkelijk risico op schade was.Amsterdam 2026
Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026
Kun je jaren later nog iets doen?
Ja. Bij een garage die jaren na het werk scheurde, begon de verjaringstermijn van vijf jaar pas toen een deskundige de oorzaak had vastgesteld.Gerechtshof 's-Hertogenbosch 2025
Speelde in: Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2025
Wat je kunt doen
Wat in deze zaken het verschil maakte, was bewijs van vóór en na de verbouwing.
-
Vraag om een nulmetingLaat de staat van je huis vastleggen voordat de buren beginnen. Ontbrak die, dan kwam dat in een zaak voor rekening van de aannemer.
-
Leg scheuren meteen vastFoto's met datum, en verklaringen van wie het zag.
-
Schakel een deskundige inEen bouwkundig rapport over de oorzaak gaf in deze zaken de doorslag.
-
Spreek de aannemer aanHet ging in deze zaken om de aannemer die het werk uitvoerde. Doe dat schriftelijk.
Wat zegt de wet
Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.
- artikel 6:162 BW
- Wie onrechtmatig handelt tegenover een ander, moet de schade vergoeden.
- artikel 3:310 BW
- Een eis tot schadevergoeding verjaart vijf jaar nadat je de schade en de aansprakelijke kent.
Hoe weten we dit?
Voor deze pagina bekeken we 4 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.
Bekijk de gebruikte uitsprakenVerberg de uitspraken
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14 juli 2026 ECLI:NL:GHARL:2026:4586 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 3 juni 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:9117 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 18 maart 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:3068 ↗
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14 januari 2025 ECLI:NL:GHSHE:2025:62 ↗
Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie