Moet mijn buurman meebetalen aan funderingsherstel onder onze gemeenschappelijke muur?
Je fundering moet worden hersteld, ook onder de muur die je met de buren deelt. Zes uitspraken over wie betaalt.
Ja, als het herstel echt nodig is. In deze zaken moest de buur meebetalen als:
- een deskundige concrete gebreken vaststelde;
- en er vooraf goed was overlegd.
Zonder overleg ging de bijdrage omlaag. Wie vooraf had gezegd zelf te betalen, kreeg achteraf niets. Dit beeld komt uit zes gepubliceerde uitspraken; een andere rechter kan anders oordelen.
Uitspraken vergeleken
Klik op een situatie om naar de uitgebreide beschrijving te springen.
| Situatie | Wat de doorslag gaf | Uitkomst | Uitspraak |
|---|---|---|---|
| Buur-VvE vond herstel onnodig en te duur | Twee rapporten, geen inhoudelijke tegenspraak | Buren betalen mee |
Rechtbank Amsterdam, 2 september 2026 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2026:9083 |
| Herstel al gedaan, buren vonden het niet nodig | Deskundige van de rechter zag ernstige gebreken | Buren betalen mee |
Rechtbank Amsterdam, 12 november 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2025:8627 |
| Buurman hoorde het via de huurders | Overleg vooraf ontbrak | Kwart in plaats van de helft |
Gerechtshof Den Haag, 10 juni 2025 · einduitspraak ECLI:NL:GHDHA:2025:1065 |
| Kopers mailden vooraf zelf te betalen | Geen afspraak met de buren bewezen | Buren betalen niets |
Rechtbank Amsterdam, 16 april 2025 · einduitspraak ECLI:NL:RBAMS:2025:3262 |
| Herstel nodig, buren wilden nog niet | Uitstel was volgens de rapporten nog mogelijk | Herstel mag wachten |
Rechtbank Amsterdam, 22 april 2025 · kort geding ECLI:NL:RBAMS:2025:2588 |
| Belegger wil fundering herstellen, buren twijfelen | Twee tegenstrijdige rapporten | Eerst onafhankelijk onderzoek |
Rechtbank Amsterdam, 3 juni 2026 · kort geding ECLI:NL:RBAMS:2026:9117 |
Ruim twee ton en een strijd om het percentage
Twee VvE's delen een bouwmuur. De fundering onder het ene pand moest worden hersteld. Omdat de buur-VvE niet meewerkte, kreeg de andere VvE van de kortgedingrechter toestemming om ook namens de buren opdracht te geven. De aannemer rekende € 223.850. Een constructiebureau berekende welk deel van de belasting op de fundering van het buurpand kwam.
De buur-VvE vond het herstel niet nodig en de methode te duur. Haar adviseur kwam op een aandeel van 12,5%: vier wanden die elk een kwart dragen, en de gedeelde muur voor de helft van haar. De rechtbank ging mee met de berekening van het constructiebureau. Twee rapporten noemden herstel noodzakelijk, en de buren brachten daar niets inhoudelijks tegenin. Alleen zeggen dat een berekening ingewikkeld is, telde niet. De buur-VvE moet € 63.194,01 betalen.
Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron
De rechter stuurde een eigen deskundige
Een eigenaar liet de fundering van zijn pand herstellen, ook onder de gemeenschappelijke bouwmuur. De VvE van het buurpand vond dat niet nodig. De rechtbank benoemde een eigen funderingsdeskundige.
Die beoordeelde de fundering als 'onvoldoende'. Volgens de buren was dat nog niet hetzelfde als 'nodig'. Daar had de rechtbank op zich oor naar, maar ze keek naar de concrete bevindingen: funderingshout dat niet meer goed functioneerde, onderdelen die onvoldoende waren en een grote scheefstand. Herstel was dus wel nodig. Dat een goedkopere reparatie had volstaan, voerden de buren te laat aan. Ze moeten € 34.516,13 betalen.
Rechtbank Amsterdam · 2025 · Bekijk bron
De buurman hoorde het via de huurders
Een VvE vroeg een vergunning aan voor funderingsherstel, koos een aannemer en liet de huurders vertrekken, zonder de buurman iets te vertellen. Hij hoorde het via die huurders. Daarna kreeg hij een aanbod: een eigenaar zou zijn deel betalen, met een zeer korte deadline. Hij ging niet akkoord en werd gedagvaard.
De kantonrechter liet hem de helft betalen: € 19.118. Het hof vond het herstel ook nodig. Maar de VvE was begonnen zonder overleg, zelfs zonder de buurman op de hoogte te brengen. Dat aanbod telde niet als overleg. Daarom ging zijn bijdrage omlaag naar een kwart: afgerond € 9.520.
Gerechtshof Den Haag · 2025 · Bekijk bron
Eerst zelf betalen, later toch de buren
Kopers lieten onderzoek doen naar hun fundering, ook onder de muur die zij met de buren delen. Herstel was nodig. Het contact met de buren liep via een tussenpersoon. Aan die tussenpersoon mailden de kopers dat zij de funderingskosten zouden dragen, 'er vanuit gaande dat de buren coöperatief meewerken'.
Toen de buren later bezwaar maakten tegen een dakterras van de kopers, eisten die alsnog € 64.266,35 van hen. Er was een afspraak geschonden, zeiden ze. De rechter zag geen afspraak: de tussenpersoon mocht niet namens de buren handelen. En dat de buren erop vooruit waren gegaan, was niet ongerechtvaardigd. De kopers hadden van begin af aan gezegd de kosten zelf te dragen.
Rechtbank Amsterdam · 2025 · Bekijk bron
Herstel nodig, maar nog niet nu
Eigenaren met een slechte fundering kregen een vergunning om hun fundering en kelder te vernieuwen. Hun pand deelt muren met twee buren, die niet wilden meewerken. In kort geding eisten de eigenaren dat de buren het herstel aan de gemeenschappelijke muur toelieten.
De rechter vond vernieuwing wel nodig, en de buren moesten daar in beginsel aan meewerken. Maar niet meteen. Volgens een ingenieursbureau was herstel over twee à drie jaar nog op tijd. Meetresultaten uit de muur lagen niet op tafel. Daartegenover stond een buurman voor wie een verbouwing nu volgens de rechter erg zwaar zou zijn. Dat belang woog zwaarder dan de vooral financiële zorgen van de eigenaren.
Rechtbank Amsterdam · 2025 · Bekijk bron
Eerst onderzoek, dan pas aan de gedeelde fundering
Een belegger kocht een pand om het te renoveren en te splitsen. Volgens haar funderingsbureau was herstel nodig, ook onder de muur met het buurpand. De VvE van dat buurpand weigerde: haar bureau waarschuwde dat herstel aan één kant haar pand tot een 'scharnierpand' kon maken, met op termijn schade.
De belegger bood aan alle kosten te dragen. Dat ontsloeg haar niet van de plicht rekening te houden met de buren, oordeelde de voorzieningenrechter. Er lagen twee tegenstrijdige rapporten, en daaruit bleek niet of herstel nu nodig was. Het werk aan de gedeelde muur en fundering moet stil tot een gezamenlijk gekozen deskundige onderzoek heeft gedaan.
Rechtbank Amsterdam · 2026 · Bekijk bron
Wat kun jij uit deze uitspraken halen?
In deze zaken kwamen steeds dezelfde vragen terug. Stel ze jezelf ook.
Wanneer moet de buur meebetalen?
Als het herstel nodig is. Buren die dat betwistten, verloren als rapporten van deskundigen concrete gebreken lieten zien, zoals funderingshout dat niet meer goed functioneerde en een grote scheefstand.Amsterdam 2026 Amsterdam 2025
Het oordeel 'onvoldoende' alleen was niet genoeg, maar met die concrete bevindingen wel.Amsterdam 2025
Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026 · Rechtbank Amsterdam, 2025
Wie betaalt welk deel?
Niet altijd de helft van de muur. Een constructiebureau berekende welk deel van de belasting op de fundering van het buurpand kwam. Dat woog zwaarder dan de simpele rekensom van de buren, die op 12,5% uitkwam.Amsterdam 2026
Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2026
Wat als er niet is overlegd?
Dan kan de bijdrage omlaag. Een VvE die begon zonder de buurman op de hoogte te brengen, en hem daarna een aanbod met een zeer korte deadline deed, kreeg van het hof maar een kwart in plaats van de helft.Gerechtshof Den Haag 2025
Dat er geen overeenstemming was, betekende niet dat de buurman helemaal niet hoefde bij te dragen.Gerechtshof Den Haag 2025
Speelde in: Gerechtshof Den Haag, 2025
Wat als je vooraf zei zelf te betalen?
Dan lukte het niet om achteraf alsnog geld te vragen. Kopers die via een tussenpersoon hadden laten weten de kosten te dragen, kregen niets toen ze later toch een bijdrage eisten.Amsterdam 2025
Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2025
Moet het meteen?
Niet altijd. In kort geding mocht het herstel wachten, omdat het volgens de rapporten over twee à drie jaar nog op tijd was en er geen meetresultaten lagen die op haast wezen.Amsterdam 2025
Het belang van een buurman voor wie de verbouwing nu erg zwaar zou zijn, woog toen zwaarder.Amsterdam 2025
Ook wie alle kosten wilde betalen, moest eerst duidelijkheid geven. Bij twee tegenstrijdige rapporten moest het werk aan de gedeelde fundering stil tot een onafhankelijke deskundige had gekeken.Amsterdam 2026
Speelde in: Rechtbank Amsterdam, 2025 · Rechtbank Amsterdam, 2026
Wat je kunt doen
Wat in deze zaken het verschil maakte, was een goede onderbouwing en tijdig overleg.
-
Laat een deskundige rapporterenMet concrete gebreken en een advies over wanneer herstel nodig is.
-
Laat de verdeling berekenenEen constructieve berekening van de belasting hield stand bij de rechter.
-
Overleg voorafOver aannemer, methode, planning en kosten. Geef de buren redelijk de tijd.
-
Pas op met toezeggingenZeg je toe zelf te betalen, dan kun je daar later moeilijk op terugkomen.
Wat zegt de wet
Deze wetsartikelen pasten de rechters toe in de zaken op deze pagina.
- artikel 5:65 BW
- Eigenaren van een gemeenschappelijke (mandelige) muur moeten bijdragen in de kosten van onderhoud en herstel.
- artikel 3:170 BW
- Bij een gemeenschappelijke zaak mogen eigenaren ingrijpende handelingen, zoals vernieuwing, alleen samen doen.
Hoe weten we dit?
Voor deze pagina bekeken we 6 gepubliceerde uitspraken van Nederlandse rechters. We vatten de zaken samen in gewone taal en koppelen elke conclusie terug aan de uitspraken waarop die steunt.
Bekijk de gebruikte uitsprakenVerberg de uitspraken
- Rechtbank Amsterdam, 2 september 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:9083 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 3 juni 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:9117 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 12 november 2025 ECLI:NL:RBAMS:2025:8627 ↗
- Gerechtshof Den Haag, 10 juni 2025 ECLI:NL:GHDHA:2025:1065 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 22 april 2025 ECLI:NL:RBAMS:2025:2588 ↗
- Rechtbank Amsterdam, 16 april 2025 ECLI:NL:RBAMS:2025:3262 ↗
Lang niet alle rechtszaken worden gepubliceerd. Deze pagina zegt dus niets over hoe vaak iemand in zo'n zaak gelijk krijgt, en een andere rechter kan anders beslissen. Dit is uitleg, geen juridisch advies. Hoe wij werken · Redactie